El futuro de la mayor operación urbanística en España se juega este verano. Según apuntan fuentes del mercado, para septiembre u octubre como tarde se espera la resolución del arbitraje que enfrenta desde hace más de un año a BBVA con la inmobiliaria Merlin Properties y la constructora San José por el reparto accionarial en Distrito Castellana Norte (recientemente renombrada Crea Madrid Nuevo Norte), la promotora de Madrid Nuevo Norte, el mayor proyecto inmobiliario del país.
El meollo del conflicto ante la corte de arbitraje de la Cámara de Comercio e Industria de Madrid estriba en torno al derecho o no de adquisición preferente de Merlin y San José sobre las acciones de BBVA y la potestad de este para negociar la venta de todas sus participaciones en DCN (ahora, el 76%) o parte de ellas a un tercero, sin contar con el apoyo de los demás accionistas.
A través de su mayoría accionarial en DCN, BBVA impulsó una modificación de los estatutos de la promotora que ha sido impugnada por Merlin y San José. Para el arbitraje, la sociedad controlada por el banco vasco ha contratado los servicios jurídicos del despacho británico Clifford Chance -célebre en España por asesorar al rey Juan Carlos o al empresario Florentino Pérez-, mientras que Merlin hizo lo propio con el exdirector de arbitraje del propio Clifford Chance, José Antonio Caínzos, y con el ex Baker & McKenzie y actual decano del colegio de abogados de Madrid y vicepresidente del consejo general de la abogacía española, José María Alonso. San José, en tanto, ha contratado al despacho Cremades & Calvo Sotelo.
El BBVA quiere liquidez y busca vender al menos parte de sus acciones dando entrada a un nuevo socio, presumiblemente un inversor a largo plazo como la aseguradora Axa, al margen de Merlin y San José, atendiendo a fuentes financieras, si bien desde el banco han negado oficialmente conversaciones en este sentido. Según informantes del mercado, Merlin habría hecho una oferta distinta a la del tercero, de 900 millones por todas las acciones del BBVA en DCN tras comprar un 14,4% a San José por 280 millones.
Merlin reduce deuda y acumula caja
La compañía dirigida por Ismael Clemente es la más interesada en asumir una posición gradualmente mayoritaria en la operación más importante del país. La principal inmobiliaria cotizada en España afronta el desenlace del arbitraje en Madrid Nuevo Norte en una posición de fuerza tras cerrar el primer semestre con un beneficio contable de 491 millones.
Lo hizo tras vender su cartera de oficinas Tree al propio BBVA a cambio de 1.987 millones, entre otras operaciones, que le han facilitado amortizar 2.068 millones de deuda bruta (reduciendo su endeudamiento por activos un 30%), siendo toda la que le queda a tipo fijo. La operación de Tree ha permitido a la vez a Merlin conceder a sus accionistas, con el Banco Santander a la cabeza, un dividendo extraordinario de 315 millones. Y ello, mientras suma en caja 1.773 millones de euros.
Su beneficio operativo fue de 157 millones en el primer semestre y escalaría a los 277 millones a lo largo de este año, según las previsiones de la compañía, que acaba de revisar al alza sus objetivos para este año.
Madrid Nuevo Norte, el mayor proyecto en marcha
Madrid Nuevo Norte, tradicionalmente conocido como la Operación Chamartín, es el mayor proyecto urbanístico de España y, probablemente, de Europa, con una inversión prevista superior a los 7.000 millones de euros. La Comunidad de Madrid le dio el último ok en 2020 con el horizonte de 2045 como fecha de finalización.
Los edificios del centro de negocios se empezarían a construir en 2023, si bien parte de las obras ya han comenzado. Se prevé que el proyecto genere 200.000 empleos ya en su construcción, y que active 1,5 millones de metros cuadrados de oficinas. Ante la amenaza de fenómenos como el teletrabajo, los promotores se han mostrado confiados en que la calidad y ubicación prime de las oficinas de Madrid Nuevo Norte, llamado a ser el nuevo gran eje de Madrid, será suficientemente importante como para que el proyecto se consume en los términos previstos.
La operación supondrá el desarrollo de usos terciarios, hasta tres nuevos rascacielos -de los que uno tendrá 330 metros de altura que le harían el más extenso de Europa Occidental- y la construcción de un parque de 10.500 nuevas viviendas
La operación comprenderá cuatro grandes ámbitos: la nueva Estación de Chamartín -que estará comunicada con el nudo norte y vinculará la zona con el resto de España-, el Centro de Negocios, Malmea-San Roque-Tres Olivos y Las Tablas Oeste.
El proyecto supondrá el desarrollo de zonas para usos terciarios y de tres nuevos rascacielos -de los que uno tendrá 330 metros de altura que le harían el más extenso de Europa Occidental-. Además, conllevará la construcción de un parque de 10.500 nuevas viviendas, de las que el 20% tendrán precios protegidos -se aspira a que las primeras unidades se entreguen en 2026-. En suma, se añadirán 400.000 metros cuadrados de nuevas zonas verdes, espacios cívicos y equipamientos públicos.
