El incipiente mercado de la vivienda 'asequible' tiene un puñado de impulsores de renombre. Los fondos norteamericanos Oaktree (capital riesgo) y Ares y el Banco Santander sobresalen como inversores dentro de la primera gran horneada de este tipo de proyectos -precios pactados con la AA.PP. a cambio de la explotación del suelo por unos 75 o 50 años- en Barcelona y Madrid, donde el déficit de oferta asequible está todavía lejos de resolverse.
En las dos principales urbes del país se necesitan unas 500.000 unidades de vivienda en alquiler para 'bajar' sus precios al umbral de asequibilidad en los estándares europeos, esto es, al 35% de la renta de sus potenciales inquilinos. Las administraciones de Barcelona y Madrid han adjudicado ya proyectos en favor de la promoción de unos 10.000 pisos de alquiler a precio fijado por la AA.PP., un 2,5% de los que se necesitan.
Sendos proyectos están 'indexados' con una inversión que supera los 1.000 millones de euros en total. Dentro de su último paquete de medidas dirigidas a intervenir en el mercado de la vivienda, el Gobierno central ha aprobado una inversión de unos 1.000 millones públicos para la promoción de otros 20.000 pisos de alquiler social en régimen de colaboración público-privada en todo el Estado.
Además, el Ejecutivo se ha comprometido a facultar a las Comunidades Autónomas para que puedan legalmente imponer bajadas de precio a grandes propietarios. Este extremo, según una proyección de la consultora Ernst & Young, amenaza con ahuyentar un 30% de la inversión ya comprometida en el segmento de la promoción privada de vivienda nueva para el alquiler, con excepciones como Madrid, donde las autoridades han asegurado que no seguirán el camino de La Moncloa.
A partir de 700 millones en Madrid
La Comunidad de Madrid ha adjudicado ya la promoción de unos primeros 5.400 pisos con una inversión necesaria de 700 millones. Es la primera tanda, dentro de la cual un lote, de unas 1.500 viviendas sociales, quedó desierto por ser poco atractivo para los inversores.
3.643 de las unidades a desarrollar en toda la CAM han caído en manos del fondo norteamericano Ares, flamante accionista del Atlético de Madrid tras inyectar 120 millones de euros y con creciente apuesta por el mercado inmobiliario europeo y nacional.
El fondo norteamericano estará apoyado por la constructora San José -accionista en Madrid Nuevo Norte, el proyecto urbanístico llamado a ser el nuevo eje de la capital-, y tendrá como 'auditora' a Aedas, que lidera la carrera de las promotoras nacionales en favor de la incipiente construcción industrializada y energéticamente sostenible.
Culmia, del fondo Oaktree, tiene ya dirigidas a los segmentos de la vivienda nueva en alquiler y la vivienda asequible la mitad de sus unidades proyectadas para 2025
Los 1.763 pisos restantes se han adjudicado a la empresa que Oaktree compró a Banco Sabadell en 2019 por 882 millones, Sdin Residencial, rebautizada como Culmia. La promotora se ha fijado el objetivo de invertir 450 millones de euros en el próximo lustro en toda España para sumar a su cartera unas 7.200 viviendas antes de 2025, de las que 3.130 serían vivienda nueva para alquiler.
A ellas cabría sumar las unidades de vivienda asequible que se ha ganado desarrollar en San Sebastián de los Reyes, Alcorcón, Alcalá de Henares, Getafe y Tres Cantos. En este último municipio, se sumará a un gran 'player' del inmobiliario y la construcción a nivel mundial, el mexicano Carlos Slim, que a través de Realia, ha invertido 45 millones en promover cerca de 300 pisos en alquiler a precio protegido.
Para acometer su macro operación en Madrid, Culmia se ha comprometido a ir de la mano de la construcción industrializada de la madrileña Avintia -que ya construyó el primer edificio industrializado de vivienda en alquiler en España de la mano del fondo español Locare- y de Sogeviso en la gestión de los alquileres futuros.
Hasta 700 millones en Barcelona
El ayuntamiento de Barcelona adjudicó su primer proyecto de "promoción delegada" de vivienda social en alquiler a finales de 2019, a una inmobiliaria de la familia del empresario audiovisual Jaume Roures, por un millón de euros para desarrollar y explotar 47 pisos a precios limitados.
El primer gran proyecto de vivienda social de la era Colau se adjudicó en mayo de este 2021 a una unión entre la gigante de la promoción residencial Neinor Homes -que tiene al francés Orion y el israelí Adar como principales accionistas, y que acaba de aterrizar en la vivienda social-, con la constructora y patrimonialista Cevasa. Esta última está especializada en vivienda protegida y tiene al Banco Santander como principal valedor financiero.
La unión Neinor-Cevasa deberá garantizar un precio de vivienda protegida, esto es, alrededor de un 35% más barata que el alquiler a precio de mercado
La unión Neinor-Cevasa deberá garantizar un precio de vivienda protegida (esto es, alrededor de un 35% más barata que el alquiler a precio de mercado) con una rentabilidad favorable a los inversores del 3% en la construcción y del 6% de las rentas en la gestión de los alquileres.
El proyecto parte de una inversión conjunta de 200 millones -unos 100 millones privados- que podría llegar a los 700 millones en total para la promoción de 4.554 viviendas de alquiler social en suelos de la Ciudad Condal y su explotación durante 75 años por una empresa mixta en la que los dividendos se repartirían a partes iguales entre la AA.PP. y la privada.
La operación promete ser un trampolín para Cevasa, con un parque de algo más de 2.000 viviendas bajo gestión, de las que cerca del 70% son viviendas protegidas.
