El Gobierno de coalición ha alcanzado, al fin, un acuerdo sobre la regulación de los alquileres después de haber sido uno de los puntos del programa pactado por PSOE y Podemos que más suspicacias y aristas ha generado entre los socios del ejecutivo. La propuesta, que deberá pasar el filtro del Congreso, se resume en los siguientes puntos:
- Regulación de los precios del alquiler que afecta a los grandes propietarios de vivienda (más de diez inmuebles en propiedad), dejando de lado a particulares, para los cuales se plantea bonificaciones en el IRPF a cambio de la congelación de la renta.
- Aumento del recargo de la cuota del IBI al 150% para las viviendas desocupadas.
- Bono joven de 250€ para pagar el alquiler a aquellos que tengan entre 18 y 35 años y perciban unos ingresos inferiores a 23.750€.
- El 30% de la vivienda de protección oficial que se construya se destinará al parque público del alquiler, y de ese 30% la mitad será para el alquiler social.
Partiendo de la certeza de que existe un problema en el mercado del alquiler, ya que según se suele afirmar, el coste del arrendamiento no debería superar el 30% de los ingresos mensuales, sin embargo, en algunas comunidades autónomas como Madrid, Cataluña, Baleares o País Vasco este porcentaje se sitúa por encima del 50%. Pero las medidas, predominantemente de demanda, no resuelven el principal problema, que es de oferta, como se muestran en las gráficas siguientes, en donde el stock de vivienda no principal es inferior a la media justamente en las regiones donde se observan las tensiones en los precios, y se encuentra en mínimos históricos en la comunidad de Madrid y en la provincia de Barcelona.
Fuente: Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. Año 2020.
Fuente: Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.
1. No es ninguna novedad
“El movimiento liberalizador de la propiedad urbana ha de atemperarse, no sólo al ritmo determinado por las circunstancias económicas del país, sino también a las exigencias ineludibles de la justicia social”.
La frase citada del anterior párrafo bien podría ser sacada de la exposición de motivos de la propuesta de la nueva ley de vivienda, pero en realidad es sacada justamente de la exposición de motivos de la Ley de Arrendamientos Urbanos del año ¡1964! Con ella vino la famosa renta antigua, es decir la congelación de los alquileres y su prórroga forzosa. Así que no, no es la primera vez que se controla los precios del alquiler en España, ya que ya lo hizo en todo caso antes la dictadura franquista. Y las consecuencias, por otro lado, fueron nefastas. Se cargó el mercado del alquiler en España, cuando antes de la década de los 60 representaba el 50% del stock de vivienda, hasta que no llegó el Decreto Boyer de 1985, este porcentaje bajó hasta el 20% , según los Censos de Población y Vivienda.
2. Regular los precios del alquiler, o la mejor manera de destruir una ciudad
Si no sirve de ejemplo la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, existe una amplia evidencia empírica de que el control en el precio de los alquileres no es la política más eficaz para resolver el problema, de hecho, las consecuencias suelen ser, en muchos de los casos, las contrarias a las que se buscan. Solo el 2% del panel de economistas a nivel internacional consultados por IGM considera que este tipo de políticas son acertadas, mientras que el 83% está en desacuerdo o fuertemente en desacuerdo.
Resumiendo, los efectos que encuentra la literatura para ciudades como Nueva York, Boston, San Francisco, Berlín o Estocolmo son el agravamiento de la escasez de vivienda puesta en alquiler, el empeoramiento de la calidad de la oferta, una asignación ineficiente del parque inmobiliario, y aumento de los precios en la parte del mercado no regulada.
3. Los “fondos buitre” no explican la subida de los precios del alquiler
Como se puede observar de las gráficas anteriores, el problema de los alquileres es principalmente de escasez de vivienda disponible para poner a disposición de la demanda creciente en ciudades como Madrid o Barcelona. Sin embargo, el relato defendido por sectores del Gobierno es que la subida de precios se debe a que los “fondos buitres”, es decir, las Socimis, están especulando en el mercado reduciendo de manera artificial la oferta para imponer precios dado su poder de mercado.
Pues bien, la inversión en vivienda de este tipo de sociedades representa el 11,2% del total de sus activos, según un informe del Banco de España, es decir, unos 5.800 millones de euros, lo que vendría a representar el 0,1% del parque de viviendas en propiedad y el 1% del stock de viviendas principales de alquiler. La medida de regulación de precios solo afectaría alrededor del 15% del mercado.
4. Bono joven: subvención al arrendador
El Bono joven de 250€ al alquiler (habrá que aclarar si hay un porcentaje límite subvencionable y si es por contrato o por joven) acabará subvencionando al arrendador y no a los jóvenes para los cuales, en principio, estaría destinada esta medida. De nuevo, la evidencia en Francia, Estados Unidos o Reino Unido señala que en un mercado tan inelástico como el del alquiler, lo probable es que aumenten los precios y se coman parte del subsidio, ya que el problema de raíz no se ataja (escasez). Al mismo tiempo, quienes no sean beneficiarios de la ayuda también sufrirían la subida de precios.
5. Más propaganda que otra cosa
Queda mucha letra pequeña que aclare cuestiones fundamentales. Por ejemplo, la definición de vivienda vacía, fundamental para la aplicación del recargo del IBI del 150%. También se debe aclarar qué índice de precios se usará para determinar si un mercado está tensionado o no, de hecho, existe una moratoria de 18 meses para hacer las estimaciones, por lo que si se aprueba el texto en el Congreso todavía queda una larga espera para ver las repercusiones reales. Además, muchas de estas medidas serán de competencia de las comunidades autónomas y de ayuntamientos, por lo que previsiblemente habrá una escasa implementación.
Como hipótesis es que se trata de más propaganda política que otra cosa. Al PSOE le interesa sacar esta ley de vivienda adelante por tres razones: 1) para contentar a Podemos y seguir adelante con los tiempos para la aprobación de los presupuestos; 2) para dar una imagen de compromiso con la agenda social; 3) en Moncloa y en Ferraz son conscientes de que muchas de las medidas recogidas en el proyecto no verán la luz, por lo que las consecuencias negativas advertidas en los párrafos precedentes es probable que no acaben por materializarse. Por otro lado, Podemos logra dos éxitos: 1) cumple con su compromiso de intervenir en el mercado del alquiler; 2) se vende como una formación útil que es capaz de condicionar la agenda política. Como diría María Blanco, votasteis gestos, tenéis gestos.
