Comprar o vender una casa es una de las decisiones financieras más importantes de nuestra vida. Un proceso que, si bien puede ser emocionante, también implica una serie de trámites y documentos que, si no se gestionan correctamente, pueden generar problemas y retrasos.
La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) ha emitido una serie de recomendaciones y recordatorios sobre los documentos que son clave en este proceso, tanto para los vendedores como para los compradores.
Entre estos documentos, hay uno en particular que suele pasarse por alto: el certificado de deudas con la comunidad de propietarios, un papel que puede salvar al comprador de futuras sorpresas económicas.
El certificado de deudas con la comunidad: el gran olvidado
Uno de los errores más comunes que cometen los compradores es no solicitar el certificado de deudas con la comunidad de propietarios. Este documento, que debe ser entregado por el vendedor y firmado por el administrador y el presidente de la comunidad, es esencial para evitar cargar con deudas de la comunidad del antiguo propietario.
Según la Ley de Propiedad Horizontal, si existen deudas con la comunidad, el comprador será responsable de ellas durante el año en curso y los tres ejercicios anteriores (cuatro en Cataluña).
En Cataluña, este certificado no necesita la firma del presidente si lo emite un administrador profesional, pero debe incluir todos los gastos comunes, tanto ordinarios como extraordinarios, y las aportaciones al fondo de reserva. Omitir este paso puede llevar a que el comprador se enfrente a pagos no contemplados, como derramas o gastos de mantenimiento. De ahí la importancia de exigir este documento y revisar minuciosamente su contenido antes de firmar cualquier contrato.
Otros documentos clave que debe entregar el vendedor
Además del certificado de deudas con la comunidad, el vendedor está obligado a presentar una serie de documentos esenciales para llevar a cabo una venta sin complicaciones:
- Certificado de eficiencia energética: Este documento es necesario no solo para cerrar la operación, sino también para anunciar la vivienda en venta. El vendedor debe entregarlo al comprador al finalizar la transacción.
- Estatutos de la comunidad y actas recientes: Los estatutos regulan las normas internas de la comunidad de propietarios y las actas recientes pueden incluir decisiones relevantes, como la aprobación de obras o derramas futuras que podrían afectar al comprador.
- Libro del edificio: En edificios de menos de 10 años, es imprescindible, ya que contiene información sobre la estructura del inmueble y las posibles reclamaciones al seguro por vicios estructurales.
- Cédula de habitabilidad: Este documento es obligatorio en algunas comunidades autónomas y garantiza que la vivienda cumple con los requisitos legales para ser habitada.
- Últimos recibos del IBI: El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es responsabilidad del vendedor hasta la fecha de la venta, pero su pago puede negociarse proporcionalmente con el comprador. Revisar estos recibos es clave para evitar problemas fiscales.
Documentos que debe solicitar el comprador antes de comprar una vivienda
Por parte del comprador, hay ciertos documentos y verificaciones que deben realizarse antes de proceder con la compra. Estos pasos aseguran que el inmueble no tenga cargas ocultas o irregularidades legales que puedan complicar la transacción o, peor aún, su habitabilidad.
- Nota simple del Registro de la Propiedad: Este es uno de los documentos más importantes para confirmar que el vendedor es el legítimo propietario del inmueble y que no existen cargas sobre la propiedad, como hipotecas, embargos o servidumbres. Comparar la información de la Nota simple con los datos del catastro es clave para evitar problemas de regularización.
- Información catastral: Es vital para conocer las características físicas del inmueble, como la superficie y el uso del suelo. Si la información del catastro no coincide con la del Registro de la Propiedad, podría haber problemas al inscribir la compra o solicitar una hipoteca. En casos donde existen diferencias significativas en los metros cuadrados o partes no legalizadas, como buhardillas o sótanos, el vendedor debe regularizar la situación antes de proceder con la venta.
- Acta de la última junta de propietarios: Para asegurarse de que no existen derramas aprobadas o gastos extraordinarios que puedan afectar al comprador tras la compra. En Cataluña, esta información ya debe constar en el certificado de deudas con la comunidad.
- Copia de los contratos de suministros: Es importante para facilitar el cambio de titularidad de los servicios de agua, gas y electricidad. Revisar estos contratos evitará sorpresas en cuanto a deudas pendientes o desconexiones inesperadas.
- Planos de la vivienda: Son útiles no solo para conocer la distribución del inmueble, sino también para futuras reformas o reparaciones. Saber dónde están los muros de carga o las instalaciones de agua y luz puede facilitar cualquier proyecto de mejora.
Gastos y precauciones en la compraventa
Además de los documentos, es fundamental que el comprador y el vendedor aclaren quién asume los gastos notariales y fiscales. Es habitual que el comprador asuma los gastos notariales, pero es importante negociar este aspecto antes de firmar.
El IBI del año de la venta, por ejemplo, es responsabilidad del vendedor, pero puede pactarse su reparto proporcional según la fecha de la transacción. Y si el vendedor es un no residente en España, el comprador tiene otras obligaciones fiscales que debe tener en cuenta para evitar sanciones.
En definitiva, comprar o vender una vivienda es un proceso que requiere una preparación exhaustiva y la recopilación de múltiples documentos. Algunos, como el certificado de deudas con la comunidad, son a menudo ignorados, pero pueden ahorrarnos muchos problemas en el futuro.
Tanto si eres comprador como vendedor, asegúrate de tener toda la documentación en regla para evitar sorpresas y complicaciones. Y si tienes dudas, consulta a un experto o a organizaciones como la OCU para garantizar que todo el proceso se realice de forma segura y transparente.
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