El Anteproyecto de Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario fija por primera vez en el ordenamiento jurídico español el derecho del consumidor a convertir un préstamo denominado en moneda extranjera a la moneda en la que el prestatario reciba sus ingresos o a la del Estado miembro en el que resida, "como mecanismo de cobertura y protección frente al riesgo de cambio".
Así figura en el informe sobre la nueva ley hipotecaria que prepara el Gobierno y que ha estudiado este viernes el Consejo de Ministros. Tiene como objetivo reforzar la protección al consumidor y mejorar la transparencia en los préstamos inmobiliarios. También se regula la figura de los intermediarios de préstamos inmobiliarios.
Conforme a la ley, el prestamista tendrá que entregar al prestatario una ficha normalizada con todas las características del préstamo antes de contratarlo, que tendrá carácter de oferta vinculante durante el plazo de siete meses. Esta información se verá completada con la que ofrece la FiAE. También será necesario que las personas que evalúan la solvencia y comercialicen los préstamos inmobiliarios tengan un nivel de capacitación que asegure que el prestatario recibe una información adecuada y ajustada a sus necesidades.
La norma prohíbe las ventas vinculadas, aunque permite las ventas combinadas (aquellas en las que se ofrece el préstamo por separado o en un paquete). Además, se establece el derecho del prestatario a reembolsar todo o parte del préstamo "sin más comisiones o compensaciones al prestamista que la pérdida financiera durante un periodo y unos porcentajes máximos previstos legalmente", según expone el Ministerio de Economía en un comunicado.
En la Ficha de Advertencia Estandarizada (FiAE) que recibirán los consumidores a la hora de firmar un préstamo hipotecario se les informará de la existencia de las cláusulas o elementos relevantes que contenga y de los riesgos que estén asociados a ellas. Entre estas cláusulas se encuentran las cláusulas suelo, la posibilidad de vencimiento anticipado, la distribución de gastos asociados a la concesión del préstamo y préstamos en divisas.
La nueva ley se divide en tres bloques: un primero en el se fijan las normas de conducta que han de seguirse en el proceso de elaboración, promoción, comercialización y contratación de préstamos; un segundo con medidas de transparencia en la fase de contratación y un tercero relativo al papel que juegan los notarios y los registradores.
Con el fin de garantizar la transparencia, el proyecto de Ley obliga a las entidades a ofrecer a los clientes un documento con referencias especiales de las cuotas periódicas a satisfacer en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés en el caso de que el préstamo sea a tipo variable.
Tras la polémica surgida por el abono de los gastos hipotecarios, la normativa contempla la obligación de ofrecer información desglosada al prestatario de todos los gastos asociados a la firma. Se dispondrá de un modelo de contrato de préstamo inmobiliario, regulado en norma reglamentaria, que las entidades y los consumidores podrán utilizar de forma voluntaria.
Notarios y registradores
Respecto a los notarios y registradores, se refuerza el control de legalidad que deben ejercer sobre el contenido del contrato, de manera que no se autorizará la escritura si el prestamista no acredita que se ha entregado la información precontractual siete días antes al prestatario.
En estos siete días, el notario asesorará al prestatario sobre el proyecto de contrato de préstamo inmobiliario y, en particular, sobre las cláusulas contractuales en él contenidas. Dicho asesoramiento, junto con la expresión manuscrita del prestatario manifestando que se le ha remitido la documentación precontractual y que comprende y acepta su contenido, se documentará en un acta notarial que no tendrá coste para el prestatario.
Este anteproyecto de Ley tiene como objetivo la transposición al ordenamiento jurídico español de la Directiva 2014/17/UE de 14 de febrero cuyo objetivo es profundizar en la creación de un mercado europeo de productos financieros minoristas. Para ello, se establecen unas condiciones armonizadas respecto de los créditos y préstamos con garantía hipotecaria o destinados a uso residencial. La norma española extiende el nivel de protección de la Directiva al autónomo.
