El decreto antidesahucios aprobado este martes por el Gobierno tiene una "laguna legal" en la parte que aborda la situación de los grandes tenedores de vivienda en alquiler (por lo general, fondos, bancos o socimis, con 10 o más inmuebles) respecto a sus inquilinos en vulnerabilidad económica por la crisis del coronavirus, según apuntan a Vozpópuli diferentes despachos consultados.
El Real Decreto establece una suspensión de desahucios de seis meses y una moratoria automática de cuatro meses para los grandes tenedores. A estos les exige que, si no han conseguido un acuerdo previo con el inquilino vulnerable, el propietario deberá comunicarle que, o bien asume una quita del 50% de las rentas de hasta cuatro meses o bien accede a la moratoria y a cobrar las deudas de los inquilinos dentro de un plazo de tres años y sin penalización o interés para el inquilino.
"El RDL 11/2020 no indica qué sucede si el arrendador no comunica expresamente al arrendatario, como impone la norma, cuál es la opción elegida", señalan desde Ashurt LLP España. "No puede quedar a la voluntad del arrendador no aplicar o entorpecer la norma, así que el sentido común dice que en su caso elegirá el arrendatario y lo comunicará. Nada dice la norma pero parece razonable pensar que la no respuesta del arrendador a éste habrá de perjudicar".
El RDL 11/2020 no indica qué sucede si el arrendador no comunica expresamente al arrendatario, como impone la norma, cuál es la opción elegida"
"Aunque es cierto que debido a la premura las medidas tienen algunas lagunas legales (por ejemplo no se establece cuál de las dos opciones se aplica en caso de que el arrendador no escoja), no creemos que esto derive en litigiosidad ya que en nuestra experiencia los arrendadores siempre buscan proactivamente soluciones consensuadas con los inquilinos", afirma por su parte Orson Alcocer, socio de Inmobiliario de DLA Piper.
El Decreto contempla que los inquilinos de grandes tenedores puedan también, si quieren, acceder a préstamos avalados por el Estado a interés cero a para pagar sus deudas y a las ayudas directas para devolver esos préstamos. El gran propietario está previamente obligado a comunicar la quita o moratoria antes referida, sin que quede claro qué pasa si no lo hace, incluso tras consultas con fuentes gubernamentales.
Frente de litigios por el propietario
Otras fuentes ponen en cuestión hasta qué punto es legal que el Estado articule un mecanismo que suponga a los propietarios asumir una quita.
"Puede ser criticable que la medida se limite solo a los grandes tenedores o propietarios (siempre demonizados o 'diana' en todas las propuestas legislativas que intentan regular disfunciones en el mercado de la vivienda), y que no se prevea para estos ningún mecanismo de compensación ya que su perjuicio podría ser cuantificado objetivamente como el de cualquier otro arrendador-propietario no afectado por dichas medidas", esgrime Jacobo Sánchez-Andrade, Counsel del área de derecho inmobiliario de Bird & Bird.
Si bien se habla ya de posibles litigios iniciados por los grandes propietarios, fuentes jurídicas matizan que sería difícil que prosperaran por el contexto de excepcionalidad y urgencia en el que se ha aprobado el Real Decreto.
Fuentes gubernamentales, paralelamente, han respondido a este periódico que el Decreto no obliga a los grandes propietarios a asumir la quita sino que busca "propiciar" un acuerdo atendiendo a lo que sucede, por ejemplo, en las conciliaciones post-quiebra.
Predisposición de los grandes propietarios...con matices
La generalidad de los grandes propietarios, como informó este medio, mostraba ya desde antes de que se aprobara el Decreto su predisposición a moratorias a sus inquilinos."Blackstone ya avanzó hace unos días que prestaría especial atención a las familias vulnerables afectadas por la Covid-19 que no pudieran asumir el pago del alquiler. Ahora, trabajaremos para implementar las nuevas medidas y dar apoyo a nuestros inquilinos en situación de dificultad, para que puedan superar esta situación", afirman desde el actual mayor casero de España, con unas 32.000 viviendas.
"Las medidas aprobadas en materia de alquiler están alineadas con la iniciativa tomada por Lazora -que fue la primera en manifestarse en este sentido- para hacer frente a esta situación extraordinaria, estableciendo una moratoria de pago a las familias que se encuentren en situación de vulnerabilidad sobrevenida por el Covid19", afirma por su parte Javier Rodríguez Heredia, presidente de Lazora. "El ahorro colectivo ha mostrado ser responsable y solidario, siendo el que financia y tiene que financiar a largo plazo la vivienda social y asequible en España. Por ello, rechazamos las posturas populistas y los calificativos despreciativos hacia las sociedades especializadas en el alquiler a largo plazo, ya que solo buscan sacar rédito político de esta grave crisis sanitaria".
El Real Decreto obligaría al gran propietario que haya llegado a un pacto con el inquilino antes del decreto a acceder a quita o moratoria para aquellos meses no cubiertos por el acuerdo inicial
Fuentes del mundo de la inversión inmobiliaria han advertido igualmente de que la disposición de los grandes tenedores (con unas 180.000 viviendas en arrendamiento en España) tiene sus límites. "Cada sociedad (empresa) tiene sus propias situaciones, pero por lo general solo hay capacidad para hacer frente durante un estado de alerta de dos meses. Para un estado de alerta más largo, o para aquellas situaciones personales que se alarguen después del estado de alerta (porque la reactivación de determinadas actividades lleve tiempo o se entre en situación de desempleo más estructural), hará falta ayudas públicas para el pago de rentas", han afirmado desde uno de los grandes operadores a este medio.
En paralelo, desde el despacho Ceca Magán Abogados señalan que el Real Decreto obligaría al gran propietario que haya llegado a un pacto con el inquilino antes del decreto a acceder a quita o moratoria para aquellos meses no cubiertos por el acuerdo inicial y protegidos por la suspensión de seis meses de desahucios, siempre que el inquilino prefiera eso a pedir un préstamo al Gobierno.
