Las entidades bancarias deberán aplicar cambios en su modelo de negocio a fin de cumplir con la nueva Ley Hipotecaria, que no sólo modificará las características principales de su oferta sino que también incidirá desde el próximo 16 de junio en su forma de proceder.
Uno de los cambios que introduce es la obligatoriedad de informar a los clientes sobre todos los términos del contrato y asegurarse de que éstos han sido comprendidos, una labor que reforzará el notario.
"El notario tiene que asegurarse de que la entidad ha cumplido con la documentación y explicaciones y tiene que verificar a la vez que el cliente lo entiende (tendrá que hacerle algún test)", explica Fernando Conlledo, secretario general de CECA, la patronal de cajas de ahorro, quien confía en que este cambio ayude a reducir la litigiosidad del sector.
Además, se endurecerán los requisitos de formación de los empleados de banca que vendan hipotecas y se incrementarán los gastos que debe asumir la entidad relativos al préstamo, ya que asumirá todos a excepción del de tasación.
En el real decreto-ley publicado el sábado el Gobierno abre la puerta además a establecer un modelo de contrato de hipoteca que podría homogeneizar la oferta de todas las entidades y supondría una novedad para el sector.
Trabas ante impagos y amortizaciones anticipadas
Cambian las condiciones también en materia de desahucios, ya que el banco tendrá que esperar durante un plazo mayor para poder ejecutar una vivienda: 12 cuotas de impago o 3% del capital adeudado si se está en la primera mitad de vida del contrato, y 15 cuotas o 7% de la deuda si se está en la segunda mitad. "A estos plazos hay que añadir los plazos judiciales desde que se inicia hasta que se acaba una ejecución", apunta Conlledo, que señala que las condiciones se han endurecido.
En este sentido, dado que los bancos tardarán en recuperar la vivienda, Margarita Delgado, subgobernadora del Banco de España, advierte de que serán menos partidarios a conceder crédito a colectivos con rentas más bajas -entre los que hay más probabilidad de impago-, por lo tendrán más difícil acceder a la vivienda.
Otro cambio sustancial se produce en los términos de amortización anticipada, ya que se bajan las comisiones que se llevará la entidad por reembolsar anticipadamente, algo que no ha sido tan bien aceptado por el sector.
Conlledo señala que "para las entidades tiene riesgos porque si se producen amortizaciones anticipadas no podrán recuperar las pérdidas que les supone" y en caso de que recurran a coberturas de tipos de interés "estas también tienen un coste si se cancela anticipadamente".
Coincide con esta idea el Banco de España, que ha señalado que "los nuevos límites máximos no cubrirán íntegramente la pérdida del prestamista”, que probablemente encarezca las hipotecas para compensar ese potencial riesgo junto a la asunción de más costes.
Esta última medida se aplicará con retroactividad y afectará también a los contratos vigentes antes de que se empiece a aplicar la Ley.
La banca pide medidas complementarias
Aunque el sector ha aceptado la nueva Ley y reconoce que aportará seguridad jurídica, Juan Carlos Delrieu, director de Estrategia y Análisis Económico de la patronal bancaria AEB, lamenta que esta medida por sí sola no será suficiente para cumplir con su propósito: garantizar el acceso a la vivienda.
En su opinión sería necesario que el Gobierno la potencie con una política social de vivienda y una adecuada ley de alquileres, para poder afrontar el nuevo modelo social.
"Ahora los jóvenes tienen menos pretensión a acceder a la vivienda en propiedad, y ahora las ciudades van a cobrar más protagonismo porque aglutinan conocimiento y oportunidades, y se produce en ellas una aglomeración. Si esta concentración no se combina con más alquiler y una política de vivienda social estaremos hablando de un futuro que seguirá siendo cojo”, ilustra.
