• Isabel Rodríguez, ministra de Vivienda, y el presidente Pedro Sánchez. -

El choque de propuestas en torno a la vivienda entre el Gobierno y el principal partido de la oposición, el Partido Popular, está sirviendo, paradójicamente, para que quede claro que ambos comparten una noción básica: hay un déficit estructural de vivienda en España que no se resolverá en años. Eso se trasluce en la vasta mayoría de las iniciativas del partido de Alberto Núñez Feijóo -que habla de una "burbuja desinmobiliaria" y concentra sus planteamientos en potenciar la inversión privada para vivienda libre y protegida- pero también en una de las flamantes medidas anunciadas por Pedro Sánchez, la relativa a la exención fiscal a los propietarios que pongan sus alquileres en línea con el índice de referencia aunque no estén en zonas declaradas como tensionadas.

Sin perjuicio del complejo grado de consenso político que deberá recabar para impulsarla, la nueva propuesta del presidente Sánchez vuelve a poner de manifiesto las contradicciones latentes entre el discurso político y la visión técnica puertas adentro del ala socialista del Ejecutivo, ya patentes en las negociaciones para la Ley de Vivienda de 2023 que ahora se pretende 'enmendar'. 

Esa inconsistencia se materializa en un plan que pretende a un tiempo impulsar la oferta pública en alquiler frente al modelo de propiedad franquista -a través de un incremento de la inversión pública estructural que redundará en la necesidad de mayores impuestos-, y la privada -mediante la baja de la carga fiscal a propietarios y ayudas económicas a la demanda-, dentro de una mayoría de actuaciones encaminadas a restringir la inversión.

En esa línea, se enuncian medidas que pueden tener rédito político a corto plazo pero que pueden a largo disuadir a no pocos inversores internacionales -e incluso golpear a promotoras nacionales-, como es el caso del límite a la compra de vivienda por parte de extranjeros no residentes o el práctico coto a las socimis residenciales que no pongan vivienda asequible en el mercado. Unas iniciativas que se suman al auspiciado control de precios del alquiler que en Cataluña ya vino acompañado de una caída del 90% en la inversión de fondos en vivienda para alquiler y la retirada de pisos del mercado.

El Banco de España que gobierna el exministro socialista José Luis Escrivá perfila un déficit de 500.000 viviendas al cabo de 2025 con el precio apuntando a máximos en alquiler, una espiral que es consecuente a la perniciosa combinación entre una residual inversión pública en vivienda protegida y un creciente intervencionismo sobre el mercado privado

Lo anterior cobra una mayor relevancia a tenor de las proyecciones migratorias del propio Instituto Nacional de Estadística, en las que los no residentes que compran vivienda de lujo tendrían una cuota testimonial. En virtud de estas estimaciones, el Banco de España que gobierna el exministro socialista José Luis Escrivá perfila un déficit de 500.000 viviendas al cabo de 2025 apuntando a un techo histórico en el precio del alquiler.

Una espiral que es consecuente a la perniciosa combinación entre una residual inversión pública en vivienda protegida -que ha perdido cuota en la última década hasta caer en la irrelevancia, en contraste con el modelo de otros países, como Austria, donde ha sido una vía eficaz para la contención de los precios- y un creciente intervencionismo sobre el mundo privado -que explica la reducción dramática de la oferta y de los proyectos de inversión en vivienda para alquiler desde la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos en 2019.

El telón de fondo está conformado por una banca verdaderamente prudente a la hora de conceder préstamos -sobre todo para promotores pero también, para la compra, desde principios de la década pasada- y de un sector propietario en su mayoría particular, atomizado y con resistencia a cambios en los precios. Sin ir más lejos, las restricciones a la movilidad de la pandemia del covid provocaron que la oferta disponible en alquiler en España llegara a duplicarse, lo que forzó que los precios anunciados bajaran, aunque no se produjeron caídas superiores a un 10% de media interanual.

Un problema con solución "a 15 años vista"

En cualquier caso, es casi imposible que la escasez proyectada por el Banco de España pueda ser cubierta a corto o medio plazo, atendiendo al ciclo de generación de las viviendas. No por nada, la práctica totalidad de los actores del sector inmobiliario, incluidas las empresas públicas residenciales, siguen esperando un Pacto de Estado "a 15 años vista". Ni siquiera las 184.000 viviendas prometidas por el propio Sánchez ya en la pasada campaña electoral estarían listas al menos dentro del próximo lustro. Es lo que explica la reticencia de la ministra Isabel Rodríguez a fijar un objetivo de pisos para la presente Legislatura, como se constató ante las preguntas de la rueda de prensa ulterior al Consejo de Ministros de este martes.

Son grandes también los interrogantes en torno a las capacidades que podrá tener la nueva Empresa Pública de Vivienda, que como informó este medio, se apoyaría en una megapromotora de Sareb que a día de hoy carece de gestora propia -está externalizada a la privada Aelca. Más aún, cuando medidas de choque como la compra de paquetes de miles de viviendas a los fondos de inversión -una solución propuesta por estos con, según ellos, descuentos del 20%- no han sido acogidas por el Gobierno de coalición por cuestiones tanto de complejidad administrativa como presupuestarias

Por otro lado, el desarrollo de los suelos para las viviendas, sean públicas o privadas, tarda una media de 14-15 años, según un estudio de la consultora Colliers con la Asociación de Promotores Constructores de España, que urge a que el PSOE y el PP se pongan de acuerdo para sacar adelante una nueva Ley del Suelo que supere los actuales "cuellos de botella". En el sector promotor se afea a ambos partidos por igual el oportunismo político que latió el año pasado para la no actualización de la legislación -que data de 1956- pese al consenso técnico en lo fundamental. En España hay mucho suelo, pero escasea el finalista -apto para construcción-, reivindican los promotores.

La previsión de las 50 mayores promotoras españolas suma una cartera de entregas de vivienda que no llega a las 50.000 unidades entre el presente y el año 2028

Paralelamente, como informa Vozpópuli este miércoles, la banca se prepara para relanzar el crédito promotor -en mínimos históricos- a la espera de un pacto político -complejo en la coyuntura presente- que desatasque proyectos de generación de suelo, la principal materia prima para unas promotoras de vivienda que acumulan ya una década con dificultades para seducir al sector financiero. En suma, también harán falta políticas integrales al respecto de lo que sucede en la construcción, desde donde se alerta de un déficit de 700.000 empleados a la par del envejecimiento de la mano de obra.

El reciente The Living Property Telescope de EY refleja que la previsión de las 50 mayores promotoras españolas suma una cartera de entregas de vivienda que no llega a las 50.000 unidades entre el presente y el año 2028, lo que da cuenta a un tiempo del grado de atomización del sector desde la burbuja como de la distancia hacia la resolución del problema de la oferta, que es en sí el de la vivienda, según insisten desde el Banco de España.

La tesis del supervisor es que la burbuja inmobiliaria no obedeció tanto a la pretendida liberalización del sector durante la primera década del siglo -que el PP reconoce que nunca llegó a poder consumar en los términos deseados- como al hecho de que la banca incurriera en la concesión de los créditos promotor e hipotecario sin aplicar criterios prudenciales -como sí empezó recién a hacer con alguna disposición en 2010 y ya, de forma generalizada, desde 2014-.

Según el mapa de riesgos del BdE, el mercado residencial se encuentra en una situación más sana ahora incluso que en el año 2003, cuando la burbuja era un presagio futuro más que manejable. El propio supervisor acaba incluso de rebajar el principal indicador de riesgo en el sector, la tasa de esfuerzo en vivienda, a un 35,3% muy alejado de los porcentajes superiores al 50% que se alcanzaron en 2007.

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