El índice de precios de referencia del alquiler que ha aprobado el Gobierno muestra unos niveles de precios que están alejados de las rentas que un inquilino puede encontrar en el mercado actual. En concreto, utilizando en ambos casos la sección censal como unidad básica y utilizando los mismos sistemas de ponderación, los datos basados en la muestra anunciada en Idealista en febrero de 2024 ofrecen un precio por metro cuadrado de 11,6 euros, mientras que el índice del Ministerio se queda en los 7,9 euros: un 32% más bajo, según un estudio realizado por el portal inmobiliario.
Utilizando la muestra de la misma fecha que el Ministerio (2022), la diferencia es también muy relevante (-19%). Este nivel de precios es prácticamente el mismo que el que registró España en el año 2017 (cuando era un 2% más bajo el precio de mercado que el que marca el índice para 2022), pero con una diferencia significativa: actualmente hay un 23% menos oferta de viviendas en alquiler permanente de la que había en 2017.
La teoría del Gobierno es que las zonas que apliquen el índice verán reducirse los precios de la vivienda, pero el mercado apuesta más por una retirada masiva de producto antes que alquilar a esos precios, endureciendo más el déficit de oferta.
Diferencias por capitales
La mayor diferencia entre los precios del índice y la realidad del mercado en Idealista se da en Valencia, donde el índice marca un precio un 47% más bajo que el que encuentra una familia que esté buscando vivienda ahora. Le siguen Palma (-43%), Lugo (-41%), Alicante, Cuenca y Málaga (-40% en los tres casos). Entre los grandes mercados, la distorsión entre realidad del mercado e índice es del 36% en Barcelona, mientras que se queda en el 24% en Madrid y en el 24% en Sevilla. Melilla (-11%) marca la menor diferencia entre los precios del índice y la realidad del mercado, seguida por Córdoba (-20%), Ciudad Real (-22%) y Valladolid (-23%).
Para entender la fiabilidad del índice, en Idealista también han comparado ambas métricas con datos del mismo rango de fechas (2022), pero las distorsiones siguen siendo palpables. El mercado donde más se nota la diferencia entre índices es Castellón, donde alcanza el 33% ya que según los cálculos de Idealista el precio estaba situado en 7,1 euros/m2, mientras que según el índice se situaban en 4,7 euros/m2. Le siguen Lugo (-31%), Valencia (-29%), Cuenca (-28%), Zamora (-26%), León (-26%), Palma (-25%) y Segovia (-25%). En otros grandes mercados como Málaga, las distorsiones entre el precio de mercado de idealista en 2022 y el Ministerio llegan al 22%, mientras que se quedan en el 19% en Barcelona y en el 14% en Sevilla. En Madrid, en cambio, la diferencia entre un estudio y otro es de solo el 9%, la menor de España solo por detrás Melilla (-7%).
El nivel de precios de España ofrecido por el índice se corresponde con el de 2017, aunque también hay diferencias en las distintas capitales españolas, ya que el precio en 2017 era todavía un 15% más bajo que en el índice en Barcelona y Palma, pero en Málaga solo era un 2% más económico, y ligeramente más elevado en Alicante (1%), Valencia (2%), Madrid (4%) y Sevilla (5%).
Un problema de oferta
Los precios que impondrá este nuevo índice donde se aplique (de momento, solo Cataluña ha manifestado su intención de aplicar el índice de manera inmediata) son, por normal general, similares a los que se registraban en 2017, aunque con un volumen de oferta mucho menor que provocaba que las tensiones entre oferta y demanda no tuvieran nada que ver con la realidad actual. En el último trimestre de 2023 (últimos datos trimestrales disponibles) el volumen de viviendas en alquiler permanente que encontraba una familia en proceso de búsqueda es un 23% inferior que el registrado en el mismo periodo de 2017.
Por capitales, Cuenca es la que ha perdido un mayor volumen de oferta, ya que en la actualidad hay un 63% viviendas en el mercado que en 2017. Le siguen Pontevedra (-59%), Barcelona (-58%), Zamora (-54%), Valencia (-45%), Sevilla (-42%) y Madrid (-32%). Les siguen Palma (-23%) y Alicante (-6%) entre los grandes mercados. En Málaga se da el caso curioso de que la oferta actual es un 50% más elevada que en 2017, lo que puede deberse a su reciente explosión como hub tecnológico del sur de Europa.
