El auge de los centros comerciales ha hundido el pequeño comercio y ahora, con la pandemia, la economía de muchos de estos negocios ha terminado por colapsar. Es por ello que desde hace unos años, muchos propietarios, por una pérdida de atractivo de estos locales, han decidido reconvertir ese espacio en vivienda para obtener una mayor rentabilidad.
Tal y como contamos en Vozpópuli, esta actividad ha crecido mucho en los últimos años. En el barrio de Prosperidad se ha pasado de otorgar 8 licencias en 2016 a 581 en 2020. Y esto no es una tendencia particular de este barrio madrileño, sino de toda la ciudad.
"Los locales en las calles principales siguen siendo atractivos, pero aquellos que están más alejados tienen menos interés para el pequeño comercio", nos cuenta Gorka Villanueva, arquitecto jefe y dueño de Madrid Licencias, empresa que se encarga de hacer proyectos de cambio de local a vivienda. El perfil de cliente, según nos cuenta, suele ser alguien que quiere el local para "invertir y obtener una rentabilidad". Por la compra de un local comercial y la reforma para una posterior venta es posible ganarle 30.000 euros, según nos relata. Por tanto, se trata de una inversión bastante interesante.
Esta empresa ha observado como en la última década, sus servicios para este uso ha aumentado mucho, aunque en estos diez años no ha visto un crecimiento especial: "Hacemos 2-3 proyectos como este al mes, generalmente en Madrid, aunque en alguna ocasión también hemos salido fuera a hacerlo".
El proceso de conversión ahora es más sencillo, al menos en Madrid, ya que hasta la fecha, había que esperar seis meses hasta que el el ayuntamiento diese la licencia de obra, mientras que ahora ya no es necesario, ya que es posible arrancar con la reforma mediante una declaración responsable y así acortar plazos.
Requisitos a tener en cuenta
Según nos cuenta Gorka Villanueva, la gran mayoría de los locales comerciales son convertibles a vivienda. "Antes desechábamos algún proyecto por ser inviable, pero cada vez más clientes nos lo dejan a tiro hecho", afirma. Lo principal es que el local tenga un mínimo de 25 m2 si se va a hacer una vivienda tipo loft y 38 m2 si se va a construir una habitación, aunque habrá una nueva normativa en próximas fechas que exigirá un mínimo de 40 m2 en cualquier caso.
El segundo requisito básico es que cumpla con el CTE (Código Técnico de la Edificación) y la normativa urbanística que exija el ayuntamiento en cuestión. En Madrid hay más laxitud que en otros sitios, pero aún así es necesario cumplir una larga lista de requisitos básicos, como lo son que el local no esté, en ningún punto, con el suelo por debajo del nivel de la acera, así como tampoco se permite crear piezas habitables en plantas inferiores a la baja.
La fachada debe tener una longitud superior a tres metros, además de exigirse que como mínimo, un 12% de las paredes de la casa estén destinadas a la entrada de luz ambiental y un 8% para ventilar el espacio. La altura mínima del piso debe ser de 2,50 metros en un 75% de la superficie, aunque en ese 25% restante no puede haber una distancia al techo menor de 2,20 metros. Se mira con lupa incluso el tamaño de la puerta de acceso a la vivienda, que debe tener 2,03 metros de alto y 82,5 cm de ancho.
Por supuesto, debe tener lo necesario para poder instalar un baño y una chimenea en la cocina que permita extraer humo. Con estos y otros detalles básicos comprobados, un arquitecto como Gorka Villanueva se pone manos a la obra para diseñar la casa y redactar el proyecto que a la postre servirá para que, en este caso, el Ayuntamiento de Madrid lo califique como vivienda.
De hecho, es posible convertir un local en dos viviendas, siempre que este tenga la superficie mínima para hacerlo, aunque en este caso se exige que haya al menos una plaza de garaje habilitada para alguno de los propietarios o inquilinos.
Realizar el proyecto cuesta 1.600 euros más IVA, a los que hay que añadir las tasas municipales, que en caso de Madrid ronda unos 1.000 euros extra entre la apertura de expediente, el impuesto de obra o la visita de un responsable del ayuntamiento para que compruebe que todo está en orden.
Vivienda de alta rentabilidad
En según qué barrio miremos, la rentabilidad puede ser más o menos alta. En barrios humildes como Vallecas o Villaverde, observamos que no hay tanta diferencia entre el precio de un local comercial y los sucesivos gastos que requiere para hacerlo vivienda y un piso normal, aunque seguirás ganando, ya que tendrás un piso hecho desde cero y por tanto, estará todo a estrenar. Al fin y al cabo, en todo hogar de segunda mano, hay que reformar, sea en una mayor o menor medida.
Nos vamos a un barrio con una renta más alta como lo es Acacias. Allí observamos varios locales comerciales aptos para transformarlos a vivienda por menos de 200.000 euros y todos ellos con un tamaño de 80-90 m2. De hecho, en portales de búsqueda, estos se promocionan como aptos para hacer el cambio, dada la creciente demanda de este tipo de espacios.
Tras consultar a varias empresas de reformas, la inversión media suele rondar los 25.000-30.000 euros, aunque esto varía en función del acabado de los materiales. Ese es el coste de unas calidades básicas, que según nos cuentan, es lo más habitual en estas reformas, ya que la mayoría de compradores lo utilizan como inversión, de modo que no instalan un equipamiento demasiado caro. A esto hay que sumarle 2.600 euros para el proyecto y la tramitación, por lo que hacerte un piso te puede costar, en un barrio céntrico, 230.000 euros.
Hemos hecho el mismo muestreo a través de Idealista, pero en busca de viviendas en este mismo barrio. Aquí, un piso de las mismas dimensiones que estos locales (80-90 m2), se venden por precios que van desde los 250.000 euros hasta los 550.000, por lo que la compra de un local para transformarlo en vivienda te puede permitir dos cosas: vivir en el barrio que deseas por un precio inferior al de mercado o obtener una rentabilidad tras su recalificación y reforma.
