2022 será un punto de inflexión para el mercado de las oficinas. Así lo proyecta el departamento de Análisis y Mercados de Bankinter, que estima que en este año comenzará a producirse el "reajuste de la demanda" ante el impacto de la pandemia. Y ello, como parte de "decisiones que se han ido demorando de los últimos años, hasta saber en qué condiciones iba a ser esta vuelta a la oficina y poder determinar las necesidades reales de espacio".
A juicio del banco, "la vuelta a la oficina es ya una realidad", si bien, "gran parte de las empresas lo hacen en modelo híbrido, combinando presencialidad y teletrabajo, por lo que tendrán que reajustar sus necesidades de espacio". Ya un estudio reciente de la consultora Ernst & Young ha puesto de relieve que el 81% de los alquileres en el distrito de negocios de Madrid tendrán que renovarse entre 2022 y 2023. Lo anterior, tras negociarse durante la covid rebajas transitorias -de doble dígito en algunos casos-.
El estudio de Bankinter proyecta así una "caída progresiva de ocupaciones en 2022, que será más acusada en Barcelona, donde se prevé que la oferta continúe incrementándose", a la vez que anticipa que, "en este entorno, parece complicado que las rentas se incrementen, a pesar de que gran parte de los contratos de alquiler están vinculados a la inflación", que fue del 8,3% en el pasado mes de abril.
Las oficinas perderían atractivo financiero, según Bankinter
Desde Bankinter calculan que se producirán rebajas en la valoración de los activos de oficinas -que condicionan a inversores- de entre el 5% y el 10% en 2022. "Además de la caída de las ocupaciones y la escasa capacidad de subidas de rentas, la rentabilidad exigida a los activos (yields) podría ampliarse por el repunte de los bonos a largo plazo", añade el estudio firmado por el responsable de inmobiliario de Bankinter, Juan Moreno.
Atendiendo a los cálculos del banco con datos de la consultora inmobiliaria JLL y el medio económico Bloomberg, el diferencial entre la rentabilidad bruta de las oficinas y la del bono español a 10 años caería de 269 puntos básicos en 2021 a 95 pb. en 2022, lo que situaría al mercado en niveles de entre 2012 y 2013.
Sin embargo, Bankinter considera que la nueva tendencia no tendrá mayor impacto en el segmento de las oficinas en las llamadas 'zonas prime' de grandes ciudades, ya que "mantendrán niveles de ocupaciones elevados" porque "las empresas concentrarán su actividad en estas ubicaciones por imagen de marca y proximidad al cliente". Los datos de JLL apuntan a una ligera disminución de la ocupación en estas zonas de Barcelona y Madrid al cabo de 2021, de uno y dos puntos porcentuales respectivamente.
Bankinter considera que la nueva tendencia no tendrá mayor impacto en el segmento de las oficinas en las llamadas 'zonas prime' de grandes ciudades
Lo antes dicho explica que el banco se limite a ponderar positivamente la acción de una de las grandes inmobiliarias españolas, Colonial, "cuyas rentas y valoraciones podrían sufrir menos por la ubicación prime de sus activos", según el estudio de Bankinter.
Colonial depende en absoluto de oficinas en sitios prime distribuidas entre París (su principal mercado), Madrid y Barcelona. A cierre del primer trimestre de 2022, la compañía encabezada por Pere Viñolas obtuvo unos ingresos por rentas de 82 millones de euros, un 4,1% más que en el primer trimestre de 2021, tras repercutir con éxito el alza del Índice de Precios de Consumo (y su equivalente ILAT en Francia) entre sus clientes, con excepción de dos contratos con la administración pública en España en los que "por regulación española no se puede aplicar la indexación".
También lo está haciendo con sus clientes Merlin Properties, en cuya facturación las oficinas representan alrededor de la mitad. La otra gran socimi que cotiza en el Ibex 35 acaba de desprenderse de su emblemática cartera de oficinas Tree que alquilaba a BBVA, por 1.987 millones, para reducir deuda y lanzar su expansión hacia los centros de datos.
Por sus oficinas, Merlin registró un incremento de rentas comparables del 4% en el primer trimestre de 2022, frente al 9% conseguido con las naves industriales y los centros comerciales.
