La subida de los tipos de interés del Banco Central Europeo augura un cambio de ciclo en el acceso a una vivienda en propiedad en España. La tasa de esfuerzo hipotecario de una familia promedio ha acabado rebasando en los últimos tres meses el 35% considerado 'sostenible' por las entidades financieras, alcanzando el 35,5% desde el 34,3% de principios de año, según cálculos de la Fundación de Cajas de Ahorro (Funcas) que apuntan a una moderación del todavía alcista mercado de la vivienda.
De acuerdo al Banco de España, la última vez que el peso de las hipotecas sobre los ingresos había excedido dicho umbral fue en el segundo trimestre de 2012, cuando se situó en un 35,8%: tres meses después, descendió hasta un 34,3% tras una caída intertrimestral de los precios de la vivienda del 3%. Entre 2008 y 2016, la tasa de esfuerzo hipotecario en España cayó del 53% al 30% en paralelo a una devaluación de las casas del 25-30%, de acuerdo a la información de tasadoras y portales inmobiliarios.
A septiembre de 2022, el ahorro de las familias se mantiene en niveles superiores a los promedios históricos a raíz de la pandemia, lo que aviva la inversión en mercados estables como el de la vivienda, si bien la tasa de esfuerzo de la demanda ya está también por encima de la media histórica
A septiembre de 2022, el ahorro de las familias españolas se mantiene en niveles superiores a los promedios históricos por el efecto de la pandemia. Lo anterior aviva la inversión en mercados estables como el de la vivienda, si bien la tasa de esfuerzo de la demanda ya está también por encima de la media histórica (del 34,3%).
La progresiva disminución del excedente pandémico de capital -ya del 15%- tendría efectos más rápidos y pronunciados en las decisiones de las familias con ingresos medios o bajos, las menos beneficiadas por el ahorro durante la covid, según incide el director de Coyuntura Económica de Funcas, Raymond Torres.
El precio de la vivienda se frenará en 2023
De semejantes inercias se desprende un mercado de dos velocidades con precios que podrían seguir subiendo en los próximos meses (al menos, en términos relativos) aunque de forma cada vez más moderada por las menores transacciones entre las capas más bajas y/o un vuelco de estas hacia viviendas más económicas.
Todo lo cual podría acentuarse si el Banco Central Europeo sube en otro punto los tipos de interés -lo que el BCE podría hacer antes de fin de año y/o a principios de 2023- ante la incesante inflación. En ese caso, la tasa de esfuerzo se dispararía, según Funcas, hasta el 39%, un nivel propio de 2009 que abocaría a una notable moderación de las transacciones y, en última instancia, de los precios.
La previsión de Funcas es que la cotización promedio de la vivienda siga subiendo en términos nominales este 2022 -un 6% de media anual- y se estanque en 2023
La previsión de Funcas es que la cotización promedio de la vivienda siga subiendo en términos nominales este 2022 -un 6% de media anual- y se estanque en 2023. Las casas perderían en todo caso valor real, ya que la previsión con la que trabajan este equipo de estudios y empresas tasadoras como UVE es que los precios crecerán siempre por debajo de la inflación en los próximos dos años. La consultora Atlas Real Estate Analytics proyecta que las operaciones de compraventa retrocederían un 15% y los precios caerían un 0,9% en 2023 respecto a 2022.
Los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística sobre la firma de hipotecas ponen de relieve ya cierta moderación del mercado. Al cabo de julio, el mes en el que el BCE aplicó la primera subida de tipos, la concesión de créditos para vivienda retrocedió un 16% intermensual hasta niveles todavía un 2% superiores a los del mismo mes del 2021.
