La evidencia económica internacional desaconseja una subida de salarios a niveles de inflación como los que se registran en España...pero ese principio tiene sus precios a corto plazo. El Gobierno buscó atenuarlos en el alquiler de vivienda, desligando las actualizaciones de contrato de la inflación -como permite a los caseros la Ley de Arrendamientos Urbanos- y topando las revalorizaciones a un máximo del 2%. En la práctica, el decreto gubernamental parece haber sido incapaz de atajar el problema: la oferta ha caído y/o se ha estancado según el mercado muy por debajo de su punto de equilibrio, esto es, donde el precio dejaría de subir.
Los últimos datos sobre los principales mercados del país son elocuentes: el esfuerzo de alquilar se ha disparado en alrededor de un 20% en los distritos provinciales de Barcelona y Madrid el último año, según un estudio del portal de anuncios Idealista. El punto de partida ya era difícilmente sostenible si se considera que el propio Gobierno, las entidades y agencias inmobiliarias consideran solvente a una unidad familiar o inquilino que destina menos del 35% de sus ingresos al pago del alquiler.
En el caso de la provincia catalana, el peso de un alquiler promedio sobre la renta media ha pasado del 43% a cierre de septiembre de 2021 al 52% actual. Un incremento de más del 20% en el coste real del alquiler para las familias que, dentro de la propia Ciudad Condal, se ha disparado en más de un 60%. En la Comunidad de Madrid (uniprovincial), el rebote ha sido de seis puntos porcentuales, del 35% al 41%, equivalentes a un aumento del 17%, al tiempo que en el ámbito de la capital de España, el endurecimiento ha sido del 23%.
En la ciudad de Barcelona, los precios están ahora en máximos históricos incluso superiores a los que se alcanzaron antes de la pandemia
El freno en el mercado que supuso el confinamiento en 2020 llevó a que se duplicara la oferta y con ello bajaran los precios en Barcelona y Madrid alrededor de un 10% en términos reales -por el 50% que habían subido entre 2013 y 2020-. Sin embargo, el repunte de la movilidad y la demanda extranjera, sumado a otros factores como la limitación de precios en Cataluña y el tope estatal a las actualizaciones de contrato al 2%, han propiciado una abrupta caída de la oferta -ya desde mediados del 2021- que sigue sin reajustarse. Barcelona tiene ahora un 55% menos de oferta de alquiler que antes de la pandemia mientras que en Madrid, el volumen de pisos se ha encogido un 20%.
La derivada es que en puntos como la ciudad de Barcelona los precios subieron en un año un 20%, hasta máximos históricos incluso superiores a los que se alcanzaron antes de la pandemia. No obstante, y como ya informó este medio, el desajuste entre la situación económica de la demanda -que podría empeorar en 2023- y los precios de la oferta empieza a ser tan grande que incluso grandes fondos inmobiliarios atisban una moderación, al menos, de la espiral de precios en los próximos meses.
Soluciones al precio de alquilar
Ante el problema del acceso a la vivienda en alquiler, existen respuestas gubernamentales de corto y largo plazo. Entre las primeras sobresale el control de precios y la perpetuidad del tope del 2% a las actualizaciones de contrato del alquiler que propugna el socio de coalición del PSOE, Unidas Podemos. Los socialistas dudan sobre lo que entienden que debe ser una medida coyuntural -que ha provocado la salida del mercado de al menos el 12% de los inversores-, si bien están abiertos a que se prorrogue a parte o todo el 2023 mientras la inflación siga muy por encima de ese 2% -el mes de octubre se saldó con un incremento del Índice de Precios de Consumo del 7,3%-.
Desde el lado privado se cuestiona que la imposición de ese límite y la inseguridad sobre su alcance en el tiempo han forzado a los caseros a aplicar subidas en nuevos contratos que, en un marco de negociación con el inquilino, no habrían aplicado. Antes del tope del Gobierno en marzo, solo el 15% de los caseros repercutían toda la inflación en los nuevos contratos, si bien un 80% lo hacía de alguna manera, atendiendo a datos de la Agencia Negociadora del Alquiler.
La solución de fondo que aconseja la evidencia ante la imparable movilidad hacia ciudades como Barcelona y Madrid es el impulso de un mayor parque de vivienda asequible, algo que, incluso con la ayuda de proyectos de colaboración público-privada, tomará poco menos de una década en España a nivel general y en Barcelona y Madrid en particular. Más aún tardará la solución si la todavía escasa inversión privada en nueva vivienda de alquiler se contrae, como sucedió en el tercer trimestre de 2022 (un 60%) respecto a los niveles del mismo período de 2021. El año pasado, la inversión privada puso en el mercado unos 7.300 pisos que están lejos de los 500.000 que precisan Barcelona y Madrid y del millón de unidades que hacen falta en todo el país incluyendo la Costa del Sol, Baleares, Canarias, Valencia o el País Vasco.
