El Gobierno detecta el mayor pico en el precio de la vivienda desde la burbuja

Los primeros datos del Gobierno sobre el mercado de la vivienda en 2024 corroboran una marcada tendencia al alza en los precios. Las cifras provisionales del ministerio de Transportes y Movilidad con las que trabaja el ramo de Vivienda y Agenda Urbana apuntan a que el primer trimestre se ha saldado con el mayor precio medio transaccionado en los primeros tres meses de un año desde el 2008, el pico de la conocida como burbuja inmobiliaria.

Entonces, el valor medio de las transacciones inmobiliarias de vivienda libre fue de 186.359 euros, apenas un 0,5% más que en el período comparable del presente 2024. Ahora se venden alrededor de un 10% más de casas y la exposición del mercado español a deuda hipotecaria ha caído a menos de la mitad.

El mensaje que se ha empezado a lanzar desde el mismo Gobierno pone de relieve un creciente déficit de viviendas, de unas 100.000 anuales según los últimos cálculos trasladados desde el ministerio de Vivienda, lo que sugiere que en Moncloa no interpretan que el mercado esté próximo a una caída de precios sino todo lo contrario.

Las rebajas en la oferta hipotecaria desde finales de 2023 y las expectativas de un mayor alza de precios ante la desescalada de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo estarían empujando el mercado en el presente año, en el que la venta de pisos ha llegado a crecer en algunos meses, como enero, en doble dígito. El mayor repunte ha tenido lugar en abril, según datos del Notariado, aunque las cifras de Gobierno llegan solo hasta marzo.

¿Margen al alza para la vivienda?

Desde el sector inmobiliario se incide en que el citado valor nominal del primer trimestre de 2008 equivaldría hoy, descontada la inflación desde entonces, a unos 250.000 euros reales, por lo que, desde una perspectiva histórica, el precio de la vivienda en España todavía podría subir otro 35% hasta su pico real. El consenso que arrojan entidades como la Asociación Española de Análisis de Valor, el Instituto Nacional de Estadística o el Banco de España es que la vivienda en España afronta un nuevo ciclo alcista, al menos a corto plazo.

El escenario más probable en las previsiones de la AEV apunta a un ritmo de aumento de los precios cercano al 5% interanual hacia finales de año para la segunda mano, y de manera similar en la obra nueva; unas proyecciones que cuentan con el respaldo de expertos del INE o del Banco de España.

El escenario más probable en las previsiones de la AEV apunta a un ritmo de aumento de los precios cercano al 5% interanual hacia finales de año para la segunda mano, y de manera similar en la obra nueva; unas proyecciones que cuentan con el respaldo de expertos del INE o del Banco de España. Paralelamente, la tasa de esfuerzo de los españoles ronda el 37%, según el BdE, siendo el 40% el umbral considerado en el sector como peligroso; en la burbuja, la cifra rebasó el 50%.

Nuevo ciclo...¿hasta 2029?

Por lo pronto, el mensaje que se ha empezado a lanzar desde el mismo Gobierno pone de relieve un creciente déficit de viviendas, de unas 100.000 anuales según los últimos cálculos trasladados desde el ministerio de Vivienda, lo que sugiere que en Moncloa no interpretan que el mercado esté próximo a una caída de precios sino todo lo contrario.

Y es que existen vectores que sostienen sino impulsan los precios actuales, como el ritmo de creación de hogares por la inmigración y el creciente déficit de pisos para ellos - 600.000 proyectados al cabo de 2025 por el BdE-, la reducida producción de vivienda actual -de 100.000 unidades anuales, por las 800.000 que se alcanzaron en la primera década del siglo- o la ya citada contracción del mercado hipotecario toda vez que el grueso que se concedía en 2007, por las Cajas, ha desaparecido.

A estas cuestiones cabe añadir la escasez de suelo finalista en los mercados con mayores tensiones de precios, la creciente regulación de la actividad promotora o la atomización empresarial del sector en paralelo a un marco general de restricciones en las entidades financieras al crédito promotor.

El último agente del sector en pronunciarse en una línea al alza en los precios es la tasadora UVE Valoraciones, que este martes difunde un informe que apunta al inicio de un nuevo ciclo al alza en los precios

El último agente del sector en pronunciarse es la tasadora UVE Valoraciones, que este martes difunde un informe que apunta al inicio de un nuevo ciclo al alza en los precios. Y ello, atendiendo a la evolución de fundamentales como los niveles de PIB y de paro además de las propias dinámicas del sector.

Así las cosas, desde UVE proyectan que el ciclo que comenzó en 2014 -cuando la vivienda tocó fondo- podría estar llegando a su fin en favor de uno nuevo de subidas más vertiginosas que podría prolongarse durante cuatro o cincos años a tenor de las inercias que ha seguido el mercado en los últimos 40 años.