La inflación empieza a llegar al precio de la vivienda. Fuentes del sector promotor cotizado dan cuenta de subidas de entre el 5% y el 10% en nuevos proyectos a raíz de la histórica espiral inflacionista que vive la construcción desde mediados de 2021.
Los costes del ladrillo residencial experimentaron un ascenso de entre el 15% y el 25% por el encarecimiento de la energía y los problemas de suministro desatados por la pandemia, según distintos agentes del mercado. De acuerdo a uno de ellos, Sociedad de Tasación (ST), la construcción residencial se encareció un 15,63% el último año, y la vivienda nueva, un 3% respecto al último trimestre de 2020. La proyección de ST es que el parque de casas nuevas se revalorice en otro 1,5% en la primera mitad del 2022, para un 4,4% interanual.
“Como parte de la subida de los costes de construcción se debe a motivos estacionales o puntuales, estamos comenzando a notar una estabilización de ese incremento. No obstante, parte de esa subida será permanente”, afirma Luis García Malo de Molina, director de Operaciones de Aedas Homes, la promotora que encabeza el ranking bursátil del mercado en España. “Está claro que el sector residencial ni ninguna otra actividad puede permitirse el actual ritmo de inflación porque, al final, se traduce, inevitablemente, en unos mayores precios”, añaden desde la compañía controlada por el fondo americano Castlelake.
La situación ha alcanzado también a otras grandes promotoras, como la impulsada por el Banco Santander Metrovacesa o la bilbaína Neinor Homes. Desde una de las mayores cotizadas explican que “las subidas de costes de construcción están siendo moderadas hasta la fecha” y “no están teniendo impacto en el margen promotor porque se están absorbiendo con subidas de precios de venta, también moderadas”.
Rusia cambia también las perspectivas de la vivienda
Hasta la invasión rusa sobre suelo ucraniano, agentes del mercado como la constructora ACR coincidían en augurar una moderación en la ola alcista para la segunda mitad de este año. Entre otras cosas, porque para entonces se habrían solventado las inercias al alza de la energía y las materias primas.
Sin embargo, el asalto del Kremlin sobre Kiev ha hecho que las proyecciones a la baja salten por los aires. El conflicto podría alargar la espiral de la energía con su impacto en los costes de construcción, según ha esgrimido la economista senior de CaixaBank Research, Judit Montoriol Garriga, en el último foro inmobiliario Efimad.
“En el corto plazo, se espera que el conflicto de Rusia derive en un repunte de la inflación y en una ralentización del crecimiento económico global”, afirma Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de la tasadora Tinsa. “Rusia es un exportador relevante de materias primas, en concreto de gas, petróleo, trigo/cereales y metales significativos para la industria. Ucrania, a su vez, es exportador de cereales. El conflicto puede generar interrupciones en la cadena de suministros de estos productos que tensionen los precios al alza y aumenten el problema de inflación en Occidente”.
“Mientras no haya subidas de tipos (que de momento en Europa no se esperaban hasta finales de año), estimamos que en España se mantenga una tendencia alcista de los precios de la vivienda durante 2022"
Así las cosas, la portavoz de la mayor tasadora española enuncia que “mientras no haya subidas de tipos (que de momento en Europa no se esperaban hasta finales de año), estimamos que en España se mantenga una tendencia alcista de los precios de la vivienda durante 2022 impulsada por la demanda de inversión, dado que los activos fijos son un refugio frente a la inflación, y la demanda de consumo, que se mantiene activa, dado que continúa existiendo ahorro acumulado y buenas condiciones de financiación”. En septiembre se firmaron más de 42.547 hipotecas de vivienda, un 57% más que en 2020; en diciembre, el último mes con datos oficiales, se suscribieron cerca de 33.000 hipotecas, aún un 23% por encima de los niveles del año anterior.
En una línea similar, Ferran Font, director de estudios del portal inmobiliario Pisos.com, incide en una potencial suavización de la subida de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo ante el conflicto en Ucrania, y recuerda que el inmobiliario español tiene una baja exposición al cliente ruso ya que representa menos del 2% de los compradores extranjeros, que han tendido a recuperarse en los últimos meses.
“El sector inmobiliario disfruta de una sólida demanda, pero debemos trabajar para que esto siga siendo así. ¿Cómo? Principalmente, conteniendo los precios”, advierte García Malo. Al igual que la constructora ACR, desde Aedas ponen de relieve el papel de la industrialización -que hoy alcanza a menos del 2% del mercado- como solución de fondo a desafíos como los actuales.
“Con el objetivo de no trasladar este encarecimiento al precio de la vivienda, trabajamos en la búsqueda de alternativas en sistemas constructivos, impulsando la industrialización 100% y los Métodos Modernos de Construcción (MMC) que acorten los plazos de construcción y generen una economía de escala que contenga los costes”, añaden desde la mayor promotora por capitalización, que se ha comprometido ante el mercado a lograr que una de cada cuatro de sus nuevas viviendas a partir de 2023 sean parcial o totalmente industrializadas.
