El banco malo se convertirá en un cementerio del suelo que recibirá de las entidades con ayudas públicas. El nivel de precios de este activo, el gran damnificado por la crisis inmobiliaria, no retornará a los picos del 'boom inmobiliario' hasta dentro de 12 años, según fuentes que participan en el proceso de creación de la Sareb. De hecho, en los dos primeros años de vida del banco malo, su plan de negocio contempla una caída de precios del 12,5% (2013) y 5% (2014).
Hasta dentro de tres ejercicios, finales de 2015, el documento elaborado por Economía, Banco de España, FROB y el bufete Alvarez&Marshall no estima que se producirá un efecto neutro en los precios para comenzar con tímidas subidas a partir de 2016. A partir de entonces, y hasta el término de la vida de la Sareb en 15 años, el plan de negocio estima unos incrementos anuales de precios del 2,5%. Una política de precios que se aplica tanto al suelo de naturaleza urbana, con posibilidad de ser urbanizado, como al de carácter rústico.
Esa tendencia llevará a que en 2024 el suelo recupere su pico máximo. Según datos de Fomento, este hito se registró en el cuarto trimestre de 2006. Entonces, el precio medio del metro cuadrado de suelo urbano en el mercado nacional cotizaba a 284,6 euros. Los últimos datos, correspondientes al segundo trimestre de este ejercicio, el valor es de 195,5 euros/metro cuadrado, un 8,6% menos que en el mismo período de 2011.
Durante los dos primeros años de operaciones de la Sareb, los precios del suelo caerán un 12,5% y 5%, respectivamente
“Los suelos buenos valen un 50% menos que en 2007, lo que equivale a precios de 2003, mientras que los malos, no valen nada”, explican estas fuentes que participan en la creación de la Sareb. "El ritmo de venta de suelo no cogerá velocidad hasta el noveno año de la vida de la Sareb (2021). Hasta entonces, será complicado que haya importantes salidas de suelo", reiteran estas fuentes.
Precisamente, el suelo es el principal activo que aparece en los cálculos de Economía y el FROB para poder asegurar la rentabilidad del 15% anual que promete la Sareb para sus accionistas. Con el alto nivel de provisiones que cuenta ahora el suelo, fruto de los dos planes Guindos de saneamiento inmobiliario, las operaciones a futuro pueden provocar importantes plusvalías, según se reflexiona desde algún despacho de Economía.
"El nivel de transacciones es ínfimo en estos momentos. No existe mercado", aseguran en el sector constructor. Todo lo contrario de lo que ocurría en los momentos álgidos del boom. Entre 2004 y 2007 se cerraban en España más de 20.000 millones de euros en transacciones de suelo -en algún trimestre se llegaron a superar los 7.000 millones-. En 2011, apenas se superaron los 3.000 millones de euros, siendo el tercer trimestre el más flojo en cuanto a transacciones con menos de 700 millones.
Según un estudio de la Fundación BBVA e Ivie, publicado en 2008, el stock de capital suelo en España en ese año representaba un valor de 2,4 billones de euros. Entre 1990 y 1997, el valor del suelo sólo aumentó ligeramente, pero a partir de ese año su incremento ha sido muy rápido debido al crecimiento vertiginoso de sus precios en el periodo 1997-2007. Desde 1997 a 2007, la década prodigiosa del ladrillo en España, el valor de la vivienda aumentó un 288%.
El peso del suelo en el valor de las viviendas cayó desde el 29% que significaba en 1990 hasta el 22% en 1997 (gráfico 3). A partir de ese año su importancia aumenta con fuerza hasta representar el 46,2% del valor de la vivienda en 2008.
El banco malo prevé tener digerido todo el suelo de las entidades nacionalizadas o con ayudas públicas a lo largo de los próximos 15 años. Sin embargo, hay previsiones más pesimistas. Según estimaciones de Analistas Financieros Internacionales (AFI), las entidades financieras pueden necesitar hasta 45 años para dejar a cero el stock de todo tipo de suelo que presentan ahora en sus balances.
