El sector promotor se frena. Los últimos datos oficiales del mercado así lo corroboran. Las ventas de vivienda nueva cayeron un 23% en tasa interanual el último trimestre de 2022, de acuerdo a las cifras provisionales del ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. Atendiendo al ramo que dirige Raquel Sánchez, el último trimestre con datos se saldó con 15.394 transacciones de compra de vivienda nueva en el Estado, por las 20.006 del año anterior.
El segmento de la obra nueva ha encajado así el mayor retroceso interanual desde el último trimestre de 2014, en el que culminó el 'pinchazo' de la llamada burbuja inmobiliaria. Entonces, se cerraron 12.396 ventas, por las 16.247 unidades que se habían vendido el mismo período del año anterior. La desaceleración es más pronunciada en el segmento de la obra nueva que en el de la usada, que se contrajo un 8,2%. En cómputos globales, el mercado retrocedió un 10% interanual el último trimestre de 2022, de 193.101 unidades un año antes a 173.804.
Los datos del ministerio confirman una tendencia de freno como la atisbada por agentes del mercado, como el portal inmobiliario Fotocasa. A cierre de diciembre, desde la segunda casa de anuncios del país detectaban que uno de cada cuatro potenciales compradores de vivienda con hipotecas estaba frenando la decisión ante el encarecimiento de la financiación. Las hipotecas representarían ahora la mitad del mercado, frente a los dos tercios tradicionales.
Un cambio de ciclo financiero dentro del cual los grandes bancos han casi duplicado el coste de las hipotecas fijas, el producto hasta hace un año estrella para el acceso a una vivienda y ahora tendencialmente reemplazado por los créditos mixtos. Según los últimos datos del Banco de España, el tipo de interés promedio de los préstamos hipotecarios ha escalado hasta el 3,4%, por el 1,6% del primer trimestre de 2022. Ya en diciembre, los bancos pudieron colocar hipotecas un 2,7% más caras pero las operaciones cayeron un 22,2% respecto al mismo mes del año anterior. En febrero, a falta de los datos de vivienda, la concesión de hipotecas cayó otro 17,5% interanual.
Las ventas de vivienda caen...¿y los precios?
En el mercado de la obra nueva, los promotores tuvieron que encajar un aumento de los costes de la construcción superior a la inflación general entre mediados de 2021 y 2022 que luego se trasladaría a los precios. Un cóctel en el que ha irrumpido, desde verano, la subida de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo. En el medio, promotoras como la líder en el mercado, Aedas Homes, han sufrido una caída de las ventas del 25-30% que han podido compensar parcialmente con un incremento de los precios de alrededor del 20%.
El cambio de ciclo ha encontrado a los españoles con unos niveles de endeudamiento saludables, con los precios de la vivienda suponiendo en torno a un saludable 30% de sus ingresos. Sin embargo, ya desde el segundo semestre de 2022, la tasa de esfuerzo general ha empezado a acercarse a un 35%, según se desprende de los últimos datos del Banco de España.
La última proyección para España, del banco ING, apunta a que los precios de la vivienda empiecen a caer en el actual semestre
El residencial español se encuentra así en algunos sentidos próximo a la situación de 2006, previa al pinchazo de la burbuja inmobiliaria, si bien con unos niveles marcadamente distintos en términos de morosidad y equilibrio entre oferta y demanda -los precios, en suma, siguen entre un 8% y un 20% por debajo-. Si a eso se suma la inercia de la vivienda, un bien inelástico cuyas tasaciones responden mucho después a los cambios en la demanda, se entiende por qué las valoraciones se han mantenido relativamente estables e incluso con algunas subidas. Eso sí, los precios, ya los últimos meses, han tendido a evolucionar por debajo de la inflación.
Así las cosas, el consenso de las entidades financieras es que la cotización de la vivienda empiece a bajar de forma más o menos gradual pero generalizada este año. La última proyección para España, del banco ING, apunta a que el valor nominal de la vivienda caiga un 1% al cabo del actual semestre. Y ello, progresivamente, hasta una depreciación del 7,2% respecto a los niveles de 2022 antes de 2025.
Yorick
Sí, también la anterior burbuja iba a terminar en «aterrizaje suave». Esto huele a pinchazo.