El Constitucional ha anulado el control de los precios del alquiler de vivienda en Cataluña pero, al mismo tiempo, ha abierto la puerta a que se reactive algún tipo de limitación. Fuentes jurídicas con conocimiento del caso inciden en unas líneas de la sentencia que han pasado casi desapercibidas y que podrían ser utilizadas tanto por el Gobierno como potencialmente el Govern para relanzar, frente al derecho a la propiedad, una ley de limitación de rentas como la que ya tramitan el Partido Socialista Obrero Español y Unidas Podemos en el Congreso.
El Alto Tribunal se ha centrado en cuestiones de forma para anular el control de precios de la Generalitat tras el recurso del PP -sin efectos sobre contratos en vigor- pero, sobre el fondo, ha dejado caer que "el Estado resulta (...) ser el competente para fijar legalmente el principio de libertad de pactos en el establecimiento de la renta del contrato de alquiler de vivienda, así como para, en su caso, determinar sus eventuales modificaciones o modulaciones en atención al designio del legislador estatal respecto a la necesidad de ajustar o no el funcionamiento del mercado inmobiliario en atención a lo dispuesto en el artículo 47 CE o en otros aspectos constitucionales".
En otras palabras, ha esgrimido que el derecho a la vivienda digna recogido en la Constitución Española puede ser alegado como motivo para limitar, desde el Gobierno central, la libertad de los propietarios para decidir precios de rentas, siendo el Estado quien tiene la facultad exclusiva para "determinar las bases de las obligaciones contractuales".
"Si bien el Tribunal no entra en la cuestión de fondo relativa a la constitucionalidad de una regulación legal de contención de rentas, de ese párrafo se puede colegir que, presumiblemente, el Tribunal Constitucional permitirá una ley que limite los precios si viene desde el Estado", señala una de las fuentes consultadas, el abogado especialista en derecho inmobiliario Alejandro Fuentes Lojo. "Es la lectura que se puede extraer de la sentencia de cara a la ley estatal de Vivienda que se tramita en el Congreso; sin perjuicio de las cuestiones competenciales que se puedan suscitar y que ha puesto de manifiesto el Consejo General del Poder Judicial".
Al legislador estatal, en uso del amplio margen de apreciación del que dispone para adoptar disposiciones en materia social y económica, le corresponde pronunciarse sobre la adecuación de las bases del derecho contractual a los principios rectores de la política económica y social y, en particular, al derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada consagrado por el art. 47 CE, en conexión con la función social de la propiedad privada reconocida por el art. 33.2 CE, introduciendo, en su caso, las modificaciones oportunas.Extracto de la sentencia del Tribunal Constitucional sobre la ley de limitación de rentas de Cataluña
Horas antes de que se conociera la sentencia del TC, Esquerra Republicana de Catalunya arrancó al PSOE el compromiso político de que la regulación estatal no entrará en conflicto con el "marco competencial" catalán y que se "acordará" con ERC. La Generalitat gobernada ahora por el republicano Pere Aragonès podría eventualmente reactivar el control de alquileres con sus términos si el Gobierno saca adelante su ley -como tiene previsto para el tercer trimestre de este año- con una enmienda que dé más flexibilidad a los gobiernos autonómicos a la hora de delimitar su marco regulatorio.
Siempre dentro de "zonas tensionadas", la ley estatal de Vivienda facultaría a los ejecutivos regionales para impedir subidas de los alquileres por parte de los pequeños propietarios (podrían subirlos hasta un 10% si ofrecen contratos de diez o más años y/o hacen reformas), y para imponer bajadas a grandes arrendadores conforme a un índice de precios de referencia que entraría en vigor 18 meses después. La ley catalana que ahora ha sido anulada era algo más estricta ya que su punto de partida esencial era un congelamiento y/o bajada de precios conforme a un índice para la generalidad de propietarios, y contemplaba incrementos bajo un menor número de supuestos.
La proporcionalidad del control del alquiler de vivienda
La cuestión de fondo a nivel legal no estribaría tanto en la facultad o no del Estado para delimitar rentas como en la "proporcionalidad" de las medidas tomadas para proteger el derecho a la vivienda de los inquilinos ante posibles demandas de los arrendadores, han advertido ya distintas fuentes jurídicas.
El conjunto del Consejo General del Poder Judicial ha afeado al Gobierno que en su proyecto de ley se echa en falta un mayor respaldo empírico de cara a reclamaciones futuras. El propio informe del ala más progresista del CGPJ -minoritaria- ha instado al Ejecutivo a incluir mecanismos que garanticen la obligación por parte de las autoridades de "revisar el sistema en función del análisis empírico del resultado de las medidas adoptadas" tras recordar que "el Tribunal Europeo de Derechos Humanos, al tratar en particular sobre las limitaciones de renta arrendaticias, ha considerado que se vulnera el derecho de propiedad consagrado en el artículo 1 del Protocolo nº 1 cuando las medidas de control de rentas supongan una ‘carga desproporcionada y excesiva’".
En una línea aún más crítica se ha manifestado la mayoría con representación en el órgano de gobierno de los jueces. «Se echa en falta una justificación suficiente (…) de la necesidad de las medidas, evaluando los beneficios sociales e inconvenientes que se pueden derivar de ellas, sobre la base de un análisis empírico del resultado de medidas similares en los países de nuestro entorno –e incluso en el nuestro- que han cosechado fracasos que resultan evidentes por conocidos», ha incidido el informe propuesto por los vocales Enrique Lucas y José Antonio Ballestero.
El CGPJ ha reclamado al Gobierno que obligue a las autoridades que implementen un control de precios a respaldar la medida con evidencia empírica
«No incorpora el expediente remitido, por lo tanto, la información necesaria para poder determinar si la incidencia que se produce por la aplicación de las medidas incorporadas al anteproyecto en los derechos a la propiedad privada o la libertad de empresa es proporcionada en su triple dimensión de medidas necesarias, medidas idóneas y medidas razonables (o estrictamente proporcionadas)», ha advertido el texto respaldado por la mayoría de los vocales del CGPJ sobre el proyecto de ley auspiciado por el PSOE y UP.
"La Ley (proyecto) recoge la existencia de un consejo asesor", han respondido a este diario fuentes del ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. "Pero en cuanto a los posibles mecanismos para evaluar la eficacia del control del alquiler, son las CCAA -que son las que tienen la competencia en la materia- las que podrán diseñar, si lo consideran oportuno, algún mecanismo de ese estilo".
