La reactivación del mercado inmobiliario está empezando a trasladarse no sólo en una mayor oferta hipotecaria por parte de la banca, sino en un mayor ritmo de producción en aquellas entidades que apostaron desde principios de año por diferenciales bajo el umbral del 2%. Este es el caso del Sabadell. A cierre de septiembre, la entidad presidida por Josep Oliu había concedido 1.153 millones en hipotecas, más que toda la nueva producción durante 2013, y un 63% más en la comparación interanual. Esta tendencia apunta, en el corto plazo, a una próxima guerra hipotecaria por parte de la banca en un entorno de bajos tipos de interés que seguirán hundiendo la rentabilidad de los depósitos hasta niveles del 0,5%, según las estimaciones del banco catalán.
"Vamos a entrar en un mundo competitivo mucho más alto en la financiación hipotecaria, pero sin traspasar los niveles de riesgo a la hora de conceder estos préstamos. La lección del pasado está bien aprendida", sostuvo Jaime Guardiola, CEO del Sabadell, durante la presentación de resultados del tercer trimestre, en el que la entidad ganó 265 millones, un 42,5%. A esta incipiente guerra de precios se ha sumado recientemente BBVA con su hipoteca Quiero, cuya oferta parte de euríbor más un diferencial del 1,8%.
Varios son los factores que alimentan este cambio de tendencia en la producción hipotecaria. De una parte, las hipotecas firmadas en el último trimestre son cada vez de mayor precio al cambiar el perfil del comprador. En el caso del Sabadell, el número de inmuebles vendidos con una importe superior a 100.000 euros se ha incrementado hasta el 42% a cierre de septiembre, frente al 26% de un año antes.
Así, las operaciones de compra de segunda vivienda, que se han venido registrando mayoritariamente hasta principios de este año, se han sustituido por decisiones de adquisición de primera vivienda. Además, el tímido alza de precios de la vivienda se ha generalizado en casi todas las comunidades autónomas a lo largo del último trimestre. La entidad catalana ha logrado vender inmuebles por un valor de 1.876 millones, con un 6% menos de descuento con respecto a los precios del pasado ejercicio.
EL 57% de las hipotecas que concede el Sabadell se destinan ya a las operaciones de compra-venta entre particulares
Este mayor alza de precios se acerca a la cobertura del 50% sobre el valor bruto contable con el que Sabadell tiene provisionados su stock de inmuebles. "Estamos ya en un nivel que ya no tenemos un deterioro adicional en la venta de inmuebles", asegura Guardiola. Aún así, la actividad inmobiliaria de la entidad genera unas pérdidas de 654 millones a finales del tecer trimestre.
Además, la recuperación de las ventas de promotores es otro de los factores que está incrementando la producción hipotecaria. "El número de operaciones es menor que en el pasado ejercicio, pero se está incrementando la financiación porque ya se registran muchas menos ventas al contado", sostiene Guardiola. En los dos últimos ejercicios, alrededor del 60% de las operaciones que cerraban los bancos en viviendas de segunda residencia se efectúaban sin ningún tipo de financiación.
De los 1.1153 millones en hipotecas concedidas por el Sabadell hasta septiembre, un 29% se destinó a la financiación de viviendas en el balance de Solvia o que forman parte de un crédito promotor impulsado por el banco, otro 14% se ha destinado a refinanciaciones u otro tipo de operaciones de préstamos de compra de viviendas ligadas a la actividad empresaril. Sabadell, por contra, destinó el 57% restante a la formalización de hipotecas de transacciones entre particulares.
Sabadell ha logrado trasladar esta reactivación del crédito hipotecario al resto de segmentos. El crédito a empresas evoluciona igualmente de manera favorable, de forma que, en los últimos doce meses, la financiación del circulante crece un 9% y el resto del crédito a empresas, un 8%. El volumen de la nueva producción en ambas categorías aumenta un 12% y un 25%, respectivamente, en el trimestre, en relación con el mismo lapso de tiempo del año anterior.
En el pasivo, Guardiola considera que la remuneración de los depósitos a doce meses se instalán en el entorno del 0,5%, pese al rápido descenso que están proyectando las entidades para compensar sus márgenes. "Ló logico es que con las condiciones actuales de liquidez, más la política expansiva del Banco Central Europeo, los depósitos sigan bajando y se instalen en estos niveles del 0,5%", mantiene el CEO del Santander.
A septiembre de 2013, según los datos del Banco de España, los bancos pagaban un 1,38% por los depósitos a un año. Menos de la mitad de la remuneración del 2,9% que ofrecían en 2012. En junio pasado, la estadística del supervisor mostraba ya una remuneración del 0,86%.
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