La rebaja de los alquileres en función de las ventas que el Congreso ha resuelto exigir a la semipública Aena salpica también a los propietarios privados de edificios comerciales en el conjunto de España. El 'hachazo' al operador de los aeropuertos españoles ha llegado poco después de que se materializara una sentencia judicial que, según interpretan fuentes jurídicas consultadas por Vozpópuli, sienta las bases para su traslado al mundo privado.

Se trata de una sentencia del 1 de septiembre del juzgado número 8 de Murcia, contra Carmila, la inmobiliaria creada e impulsada por Carrefour. El fallo, del que informó Vozpópuli, ha sido especialmente duro contra el propietario al obligarle a bajar el alquiler girado al inquilino en directa proporción a la caída de sus ventas, sin ningún tipo de factor corrector como el de resoluciones anteriores, destacan fuentes jurídicas.

La cláusula jurídica en que se han apoyado dichas resoluciones, la rebus sic stantibus, apunta a "restablecer" el equilibro en las condiciones económicas de las partes del contrato ante una circunstancia sobrevenida. Por este motivo, hasta ahora se han tendido a ver fallos que, aunque dando en buena parte la razón al inquilino, han aplicado un factor corrector para que la propiedad no asuma todo el impacto de un golpe del que tampoco ha sido responsable.

En el caso de Carmila, el juez entendió que su defensa no fue lo suficientemente férrea frente a la demanda de rebajas vinculadas en un 100% a las ventas del demandante

Sin embargo, en el caso de Carmila, el juez entendió que su defensa no fue lo suficientemente férrea frente a la demanda de rebajas vinculadas en un 100% a las ventas de la parte demandante. De hecho, el juez Juan José Hurtado Yelo estimó conveniente darle la razón al inquilino, Implantaciones Comerciales del Mediterráneo SL, en todos sus argumentos contra la empresa francesa.

"En este caso, donde ya se le ha dado al demandado la posibilidad de oponerse a dichas medidas y no ha hecho una oposición concreta sino genérica, este juzgador no debe entrar a moderar o eliminar dichas cláusulas (las pretensiones de la demandante, hasta entonces cautelares), máxime cuando la opción alternativa es extinguir el arrendamiento con el peligro que existe para los puestos de trabajo de las personas que están trabajando en dicho local", esgrime el juez murciano.

Rebaja vinculada a las ventas como Aena

La primera demanda exitosa de una rebaja de renta ante el impacto de la covid vía rebus en el sector privado estuvo a cargo del abogado Alejandro Fuentes Lojo. Como informó Vozpópuli, fue la primera sentencia en España que rebajó el alquiler de un contrato privado por la pandemia, en ese caso, al 50%.

Ahora, Fuentes Lojo cuestiona la flamante sentencia del juez Hurtado Yelo contra Carmila -que la recurriría- por considerarla desproporcionada.

"La pretensión (del demandante, apoyada por el juez) no equilibraría la economía del contrato, sino que haría que fuese la propiedad quien tuviera que soportar en su integridad las consecuencias perjudiciales de la pandemia", advierte Fuentes.

"No equilibraría la economía del contrato, sino que haría que fuese la propiedad quien tuviera que soportar en su integridad las consecuencias perjudiciales de la pandemia"

"Va más allá de una mera revisión o adaptación de la economía del contrato, ya que entraña modificar la configuración del negocio jurídico en sí, lo cual supone dejar sin efecto la voluntad de las partes, careciendo de dicha facultad la autoridad judicial", añade el abogado.

Poco antes del caso de Carmila se conocieron otras tres sentencias similares, todas contra la operadora semipública Aena. La última de ellas aplicaba, sobre la cifra final de las rebajas, un factor corrector del 20% a favor de la operadora. El juez esgrimió los costes fijos mínimos que tiene que afrontar el inquilino para hacer recaer el grueso del impacto de la pandemia -no el 100%- sobre el operador semipúblico de los aeropuertos.

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