El sector inmobiliario español afronta el año 2020 con un ojo puesto en el creciente potencial del alquiler...y el otro, en la política de vivienda que finalmente asuma el nuevo Gobierno.
Estudios del sector han vuelto a detectar a lo largo de 2019 un crecimiento imparable de la demanda de alquiler residencial, que apunta ahora a asemejarse con la media europea, en un país tradicionalmente de propietarios (la proporción es 80-20% en favor de la propiedad, frente al 55-45% de media en la Unión Europea).
Y ello, en un contexto marcado por una subida de los precios de la vivienda (del 60% en el alquiler en Madrid y Barcelona) que amenaza con convertirse en burbuja al no estar, en mucho casos, acompasada al crecimiento de la capacidad económica de los demandantes de vivienda.
'Build to rent'
La mayor gestora de fondos inmobiliarios del mundo, CBRE, da cuenta del 'boom' del residencial de alquiler - algo más de 2.000 millones invertidos en 2019 - y, en especial, de la vivienda pensada para el alquiler a precios económicos en España. Es decir, el llamado 'build to rent', una tendencia ya consolidada en países como Alemania y que la consultora espera que se prolongue en nuestro país en 2020.
De forma similar, Savills Aguirre Newman cifra en 900 millones la inversión en 2019 en este segmento, frente a los 100 millones de 2018.
La Asociación de Promotores Constructores de España ha reivindicado que en nuestro país existe demanda para un millón y medio de viviendas nuevas antes de 2030 y ha reclamado subvenciones al alquiler por parte de jóvenes que sigan el modelo portugués.
"La inversión de 2019 permitirá sacar al mercado 4.000 viviendas de alquiler en los próximos años, una cantidad reseñable pero muy insuficiente para la demanda que hay"
"La inversión de 2019 permitirá sacar al mercado 4.000 viviendas de alquiler en los próximos años, una cantidad reseñable pero muy insuficiente para la demanda que hay", advierten desde de Savills, reclamando paralelamente una mayor apuesta en España por la vivienda pública. Según cálculos del sector, el alquiler social representa un 1% del parque de vivienda en España frente al 6% de Alemania y el 21% de Austria.
El papel de los fondos
Fuera del ámbito público, las expectativas de expansión del sector a ojos de las empresas inmobiliarias penden, incluso en el residencial de alquiler, en más de un 50% de los casos de la decisión de fondos de inversión, según refleja el último barómetro del sector a 300 empresas inmobiliarias.
Según los datos de CBRE, los agentes internacionales acapararon el 58% de la inversión inmobiliaria en 2019. Los principales orígenes volvieron a ser EE.UU. (22%), Reino Unido (8%) y Suiza (5%), aunque huelga señalar que el principal actor internacional del mercado residencial de alquiler en España, el fondo estadounidense Blackstone (con unos 7.000 millones invertidos en residencial), apenas realizó inversiones en 2019, y que el CEO de su mayor filial de alquiler, Wolfgang Beck, dimitió de su cargo a finales de 2019.
"Los fondos quieren saber cuáles son las reglas de juego, qué es lo que se va a hacer, si se va a regular o no el mercado"
Fuentes del mundo de la inversión consultadas por este medio avisan de planes de fuga del mercado por parte de algunos inversores hoy presentes - que en total representan un 5% del parque español pero concentrado en las grandes ciudades - ante la creciente regulación del sector por parte del Gobierno y en algunas ciudades como el ayuntamiento de Barcelona en 2019, y la posibilidad de un control mayor a nivel de precios e impuestos a fondos y socimis impulsado por el posible gobierno de coalición PSOE y Unidas Podemos.
"Los fondos quieren saber cuáles son las reglas de juego, qué es lo que se va a hacer, si se va a regular o no el mercado. Una vez que se conozcan las normas, probablemente algunos sigan y otros decidan no seguir", han llegado a reconocer públicamente desde la consultora Savills. Entre los fondos que podrían seguir está Patrizia, con 'expertise' en mercados con fuerte presencia del alquiler, incluso regulado, como Alemania, que en noviembre anunció un plan de invertir 1.500 millones en España en los próximos tres años.
