Los fondos temen que el Gobierno fuerce un control del alquiler más allá de Cataluña

Mientras el Banco de España urge medidas al Gobierno que estimulen la oferta de vivienda en general, entre algunos de los principales fondos con exposición al mercado del alquiler empieza a colear un nuevo temor inhibidor: el de que otras comunidades al margen de Cataluña acaben sucumbiendo al control de rentas como solución al problema del acceso a un hogar en el corto plazo.

"Por ahora confiamos en que la mayoría de las administraciones dependen del Partido Popular, y que no se cruzará esa línea roja, pero nos preocupa que cierta presión política y social pueda acabar provocando cambios de posiciones en algunos ayuntamientos y regiones", trasladan a Vozpópuli desde un fondo de inversión que sobresale entre los expuestos al mercado del alquiler a nivel nacional. "Esperamos que el Gobierno no tome solo nota de algunos planteos de los promotores -como los relativos a la relajación de la normativa que rige el crédito promotor-, sino también de la gravedad de la situación del alquiler y de las carácterísticas propias de este mercado", añaden desde otra empresa del sector con capital institucional detrás.

El temor a nuevas medidas orientadas a la limitación de los precios tiene asidero en recientes trascendidos sobre las intenciones del ministerio de Vivienda y Agenda Urbana que encabeza Isabel Rodríguez. La Cadena Ser ha avanzado que el Ejecutivo central está explorando fórmulas que acaben condicionando los fondos para Vivienda desde la Administración Central hacia comunidades y ayuntamientos en virtud de la aplicación o no de los controles de precio. Y ello, a partir de una interpretación del artículo 18 de la Ley de Vivienda del 2023 que facultaría al Gobierno central para desarrollar programas específicos y nuevas líneas de ayudas para regiones tensionadas a su criterio y "de acuerdo con la administración territorial competente".

Entre las zonas con tensiones en el alquiler, al margen de la citada región catalana, aparecen las de Madrid, Andalucía, Valencia y Baleares, en manos del PP, pero también otras que no lo están, como País Vasco, Navarra o Asturias.

En Barcelona, la inversión en proyectos de vivienda nueva para alquiler retrocedió ya un 90% en 2023, por el 3% de caída en Madrid, según datos de la consultora Savills. Los anuncios diarios en Idealista en la principal provincia catalana cayeron en más de un 20% en los primeros dos meses tras la aprobación del tope, y el coste promedio de los anuncios subió un 15,2% respecto a abril del 2023. Una proyección de Alquiler Seguro ha perfilado un descenso de la oferta agregada en Barcelona equivalente a unos 25.000 pisos al cabo de este año.

Alerta de Colliers sobre los inversores en alquiler

"La actual Ley de Vivienda y las amenazas de declaración de nuevas zonas tensionadas (ya sea de forma voluntaria o forzada por el Gobierno) van a seguir presionando el mercado, retirando oferta e imposibilitando que se genere nueva oferta especialmente en determinadas ubicaciones hiper reguladas que ya están siendo calificadas con 'no go zone' por muchos fondos institucionales", llega a afirmar Antonio de la Fuente, managing director de la consultora Colliers.

"Esta situación se va a prolongar durante varios lustros salvo que se ataje de forma decidida por parte de las administraciones públicas en sentido opuesto al actual, dando garantías a los arrendadores frente a los arrendatarios, fomentando la creación de obra nueva en alquiler y no regulando los precios", añade de la Fuente.

De acuerdo a los datos de Colliers, la inversión en residencial en 2023 en todo el territorio de fue de 2.332 millones, equivalentes a una caída interanual global del 14,5%. Una cifra que debe ser comprendida en el contexto del alza de los tipos de interés y cuyo descenso a partir de este año podría relanzar las inversiones. Pero los montos parecen también estar topándose con otros límites fundamentales: el volumen de 2023 fue la cifra más baja desde 2019 pese al creciente déficit estructural de viviendas en el país.

"El capital institucional no es ajeno a las oportunidades y la buena evolución del sector residencial. No obstante, este capital cada vez más caro y con alternativas de inversión más rentables en otros países está apostando por aquellas estrategias que en este momento le otorgan un mayor retorno: promoción de BTS -vivienda para la venta- del segmento High-End -con mayor poder adquisitivo- y de alternativas habitacionales para satisfacer la necesidad de vivienda en alquiler como el flex living", incide de la Fuente.

En cuanto al flex, esto es, el uso de suelos terciarios para satisfacer la demanda habitacional, la apuesta se está centrando en los mercados con "certidumbre regulatoria a pesar de ausencia de legislación específica"

En cuanto al flex, esto es, el uso de suelos terciarios para satisfacer la demanda habitacional, la apuesta se está centrando en los mercados con "certidumbre regulatoria a pesar de ausencia de legislación específica". Se trata de un fenómeno creciente pero incipiente a los efectos de resolver el problema de la vivienda: de acuerdo a los datos de Colliers, hay ya unas 10.000-15.000 unidades de este tipo en marcha.

Otra de las vías que parece estar buscando el sector propietario para sortear tanto los controles de precios como otras restricciones de la Ley de Vivienda pasa por la conversión de los alquileres tradicionales en arrendamientos de temporada o de habitaciones.

De acuerdo a las cifras de Idealista, el alquiler temporal se duplicó el último año, hasta representar más del 10% de todo el mercado. Paralelamente, la oferta de habitaciones creció un 43% en el conjunto de las capitales españolas al cabo del primer trimestre de este 2024.