Las cifras con las que trabaja la Asociación Española del Análisis del Valor disuaden de las tesis sobre caídas de precio pronunciadas en la vivienda en España. El último informe de la asociación que representa al 86% de las empresas tasadoras nacionales perfila una relativa estabilización este año que se vería sucedida por un fuerte rebote en 2025, en línea con las proyecciones que está trazando la banca a partir de sus expectativas sobre los indicadores macroeconómicos del país.
El modelo por el que apuestan en la AEV, con un cierto correlato con la evolución real del valor de la vivienda en España desde 2018, coincide a grandes rasgos con el de las entidades financieras: proyecta una senda de precios más moderada para este 2024, que se vería sucedida por subidas más pronunciadas en 2025 hasta niveles de precio similares de forma generalizada a los de 2008.
El flamante informe, liderado por la doctora en ciencias económicas y secretaria general de la AEV Paloma Taltavull, vuelve a proyectar un 2024 'neutro' en términos de precios residenciales: la vivienda nueva se revalorizaría nominalmente en torno a un 4% y la segunda mano cerraría el año cerca de un -1% real.
Esta última tendencia delinea una congelación de precios en la vivienda usada que empezaría a revertirse en el segundo trimestre de 2025, al calor de la recuperación de la demanda que supondría la bajada de tipos de interés que se perfila para el segundo semestre de este 2024.
La persistente brecha entre creación de hogares -en especial, por los flujos migratorios- y la producción de obra nueva -de unas 200.000 unidades en 2023, de acuerdo a cálculos del sector promotor y financiero- mantendría las tensiones especialmente en el precio de las casas nuevas: para estas, la AEV perfila revalorizaciones constantes hasta 2026. Paralelamente, la proyección sobre la vivienda usada es de estabilidad durante estos dos años.
Como saldo de ambas proyecciones, el modelo de la AEV apunta a que el precio del metro cuadrado de la vivienda media en España mantendría una senda relativamente constante al alza en estos dos años y superaría los 2.000 euros por metro cuadrado en 2026 -como en los puntos más altos de la primera década del siglo-, por los 1.812 euros de media tasados al cabo del tercer trimestre de 2023, según el ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.
"Proyectar a más de un año es bastante riesgoso, más que nada te sirve para ver tendencias, pero no para augurar nada", matizan desde la AEV, recordando que los márgenes de error se disparan en las estimaciones más allá de los doce meses. Dentro de su método, el 2025 comenzaría con el precio medio de la vivienda en torno a los 1.900 euros.
Sin bajadas en la vivienda como otros países
En cualquier caso, lo que sí remarcan desde la asociación de los tasadores es que su modelo "no predice caídas sustanciales de los precios, lo que distancia el comportamiento de los mercados residenciales españoles de los de otros países", como Suecia o Alemania, donde se están produciendo ajustes de doble dígito al calor del encarecimiento de la financiación desde 2022.
En este sentido, el último informe de situación de las familias españolas del Banco de España pone de relieve que la banca española ha repercutido en el mercado hipotecario unos menores costos que la media europea -remunerando menos también los depósitos. Así, el encarecimiento hipotecario en España se habría quedado en un 37,5% menos de lo esperable según la evidencia histórica a raíz del alza que experimentaron los tipos, de acuerdo al BdE. En suma, desde el supervisor de las entidades financieras se ha puesto el foco en que si bien la tasa de esfuerzo de los españoles ha escalado en los últimos meses hasta el 39,2%, todavía sigue por debajo de los umbrales superiores al 50% de 2008.
Por su parte, en la AEV apuntan al crecimiento de la compra de viviendas sin hipoteca, que ya representa cerca del 40% del total, y, en suma, a la persistente liquidez en el mercado español. En este sentido, inciden en que "esta liquidez parece encontrarse alimentada, durante los últimos años, por fondos de capitales que compran al contado (the ‘value of money’, uno de los principios fundamentales de la inversión inmobiliaria), especialmente en los trimestres de 2023 en que esta fórmula ha alcanzado más de la mitad de los intercambios".
En la misma línea, la investigación que firma Taltavull sugiere que "es posible también que haya vuelto al mercado (dado su tamaño actual y su mayor grado de liquidez) el fenómeno de transacciones sucesivas de viviendas, también típico en este mercado, por el cual los propietarios utilizan el capital vivienda previo en una nueva transacción (es decir, las compras de viviendas se realizan con parte del capital vivienda previamente obtenido de una venta residencial anterior o simultánea)".
Por último, el estudio de la AEV apunta que "el peso de los residentes extranjeros y no residentes parece haber dejado de ser marginal, ya que aumenta de forma progresiva hasta alcanzar el 11% del total de transacciones en el tercer trimestre de 2023 en el caso de los extranjeros residentes...A esta cifra, hay que sumar un 9.8% de transacciones realizadas por no residentes".
