En la primera mitad del año, el número de hipotecas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad ascendió a 203.446, una cifra que supone un descenso medio del 15% en relación con el mismo periodo del año anterior. Es un dato que contrasta fuertemente con la marcha de la economía española y, sobre todo, con la del empleo. El número de ocupados en España marcó récord absoluto en el mes de julio pasado, con más de 21 millones de afiliados a la Seguridad Social. Una razón más que suficiente para que el mercado hipotecario presentase mejores resultados.
¿Por qué entonces se producen descensos en la firma de préstamos hipotecarios del 24% en tasa interanual como sucedió en mayo o del 22% como ocurrió en junio? Porque los tipos de interés se han disparado desde que el Banco Central Europeo decidiera acabar con la política de dinero gratis en julio del pasado año. Desde entonces hasta hoy se han producido nueve subidas consecutivos del precio oficial del dinero, hasta el 4,25%, y los posibles compradores de una vivienda prefieren aplazar sus decisiones de compra a la espera de mejores condiciones financieras. El euríbor, el indicador de referencia para la revisión de las hipotecas concedidas a tipo de interés variable, cerró en agosto el el 4,073%, en su primer descenso desde hace diecinueve meses, lo que, a pesar de todo, encarecerá un préstamo tipo en alrededor de 240 euros mensuales en relación con la cuota del mismo mes de 2022.
Por esa causa también las renegociaciones bancarias de este tipo de préstamos están a la orden del día. Según los últimos datos publicados por el Banco de España, bancos y particulares han tenido que ajustar alguna de las condiciones (tipos o plazos de amortización) en operaciones por importe de 2.632 millones de euros, más de tres veces por encima de la cifra de los siete primeros meses del pasado año, cuando el montante se quedó en 839 millones. Entre enero y julio, las entidades financieras concedieron un total de 33.436 millones de euros, por lo que las renegociaciones de las condiciones suponen de media el 7,9% de las nuevas operaciones firmadas. En el mes de julio, último del que se disponen datos, el porcentaje de renegociaciones representó el 8,3% del total concedido.
Lo peor de la situación es que este incremento del 214% en las renegociaciones se produce en un contexto de retroceso del mercado. Las nuevas operaciones realizadas hasta julio son un 17,5% inferiores a las del mismo periodo de 2022. En julio, la reducción fue del 18,6%, de acuerdo con las cifras del Banco de España.
Los 2.632 millones de euros cuyas condiciones han vuelto a acordar bancos y hogares es superior a la de todo el conjunto del pasado año (2.605 millones) y está por encima de las cifras anuales de todos los ejercicios comprendidos entre 2017 y 2021.
Habría que remontarse a los años 2015 y 2016 para encontrar un dato peor. En todo el año 2016 se llegaron a renegociar hipotecas por importe de 6.396 millones de euros, el 17,05% de todas las nuevas operaciones firmadas ese ejercicio. En 2015, la cifra alcanzó los 9.241 millones de un total de 35.721 millones concedidos por la banca, lo que representa el 25,87% de todas las nuevas operaciones. Pero, claro, en esos años la situación desde el punto de vista económico era algo más complicada, especialmente en el mercado laboral. Aunque el PIB creció esos años a tasas interanuales del 3,4% de media, el número de parados se situaba en el segundo trimestre de 2016 en 4,575 millones (tasa del 20%), y en 2015, en 5,15 millones (22,37%). Según la EPA, a cierre de junio pasado, el número de desempleados era de 2,76 millones con una tasa del 11,6%. Un factor que influye mucho a la hora de decidir la compra de una vivienda.
Lo único positivo de aquellos años era el euríbor. En agosto de 2015, cerró en el 0,161% y en el mismo mes de 2016 entró ya en terreno negativo por primera vez en el pasado reciente: -0,008% en el mes de febrero y -0,048%, en agosto, según cifras de la Asociación Hipotecaria Española (AHE). Hoy, el euríbor y los tipos de interés son los que más pesan en la confusa situación del mercado hipotecario. El tipo medio de una hipoteca para la compra de una vivienda ha pasado del 1,82% de junio del pasado año, cuando el Banco Central Europeo aún no había llevado a cabo su primera subida de tipos de la etapa Lagarde; en junio pasado, según el INE, el tipo medio se sitúa en el 3,19%, un 75% más caro en el momento de firmar la concesión del préstamo.
Otra cosa son las revisiones (semestrales o anuales) en el caso de las hipotecas a tipo variable, donde el euríbor marca el paso. En agosto del pasado año, este indicador cerró en el 1,249%; hace unos días lo hizo en el 4,073%, lo que supone un aumento de 2,8 puntos porcentuales o de un 226%. Aquí está la razón primordial de que las renegociaciones se hayan disparado.
