La Ley 5/2019 de 15 de marzo que regula los contratos de crédito inmobiliario. La conocida vulgarmente como 'la nueva ley hipotecaria' tiene como objetivo a proteger los intereses de la parte más débil del contrato de préstamo que, en este caso, es el consumidor que la pide para comprar la que va a ser su vivienda. Uno de estos puntos de defensa son los nuevos requisitos que tienen las entidades para poder realizar una ejecución hipotecaria.
Con esta nueva ley, el banco necesita que las cuotas impagadas superen el 3% del capital concedido o 12 cuotas mensuales, antes eran tres, si se produce en la primera mitad de vida de un préstamo, y el 7% del capital concedido o 15 cuotas mensuales si ocurre durante la segunda mitad. Por otro lado, la normativa exige que el prestamista haya requerido el pago pendiente al prestatario concediéndole, al menos, un mes para cumplir.
"Los bancos deben tener mucho cuidado con la capacidad de solvencia de los clientes, esta ley obliga a aumentar sus exigencias para dar un crédito"
"Los bancos deben tener mucho cuidado con la capacidad de solvencia de los clientes, esta ley obliga a aumentar sus exigencias para dar un crédito", considera el responsable de Idealista Hipotecas, Juan Villén. "Este escenario provoca que, ante la duda sobre la situación del cliente, las entidades se decanten por no conceder la hipoteca", añade.
Una situación que ha advertido en varias ocasiones el Banco de España. Por otro lado, la nueva ley establece, entre otras cuestiones, el reparto de gastos entre la entidad financiera y el consumidor. De este modo, introduce que la mayor parte de los gastos relacionados con la contratación de una hipoteca, que hasta ahora recaían fundamentalmente en el cliente, pasarán a ser responsabilidad del banco.
"Los bancos deben tener mucho cuidado con la capacidad de solvencia de los clientes"
Los expertos consideran que este apartado soluciona la gran duda que sobrevolaba a la hora de contratar una hipoteca: '¿Quién asume los gastos?'. "En España nos hemos retrasado tres años en aplicar esta normativa y nos hubiéramos ahorrado muchos pleitos entre clientes y bancos con esta ley", analiza el responsable de Hipotecas del portal inmobiliario.
Los gastos de gestoría, de notaría y de registro corresponderán a la entidad, mientras que el cliente solamente asumirá los de tasación y los de las copias notariales. El polémico impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD) correrá también a cargo del banco, según el Real Decreto-ley 17/2018 aprobado por el Gobierno de Pedro Sánchez, que dice lo contrario a la sentencia definitiva tras el 'lío' jurídico del Tribunal Supremo.
¿Cómo debe actuar el cliente?
La principal recomendación que hacen todos los expertos a los clientes es, de nuevo, aumentar el nivel de información a la hora de contratar una hipoteca. Y esta ley facilita este escenario. Según la norma, los bancos deberán dar a los clientes diez días para analizar la información precontractual de los préstamos inmobiliarios antes de firmarlos.
"Los bancos suelen operar con 'ofertas a medida' para cada cliente y es recomendable que el cliente reciba varias ofertas en firme de las entidades antes de decantarse por una opción", asegura Juan Villén. "Los comparadores facilitan y ayudan a la hora de decantarse por una hipoteca, pero como complemento de la propuesta que se hace por parte del prestamista", concluye el experto de Idealista.
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