El cambio de las condiciones de las hipotecas se dispara menos de un año después del inicio de las subidas de los tipos en Europa. El rally del euríbor, que ya roza el 4% en tasa mensual, provocó que las nuevas hipotecas renegociadas se multiplicaran un 223% en el último año como alternativa al encarecimiento de las cuotas y ante la previsión de que el Banco Central Europeo (BCE) dejará el precio del dinero en cotas elevadas.
En marzo, según los últimos datos disponibles del Banco de España, se renegociaron préstamos para viviendas por 423 millones. Un nivel cercano al récord registrado en plena pandemia y que supone más que triplicar la cantidad de marzo de 2022, meses antes de que el BCE emprendiera su cruzada contra la inflación. Además, el peso sobre la concesión total ha pasado del 2% al 8%.
Las renegociaciones no son otra cosa que pactar con el banco la modificación del préstamo, sobre todo de plazo o cuota, y suponen una salida para miles de familias con el presupuesto ajustado. También es una oportunidad de cambiar la hipoteca variable a una con un interés fijo, que ahora son más caras que hace un año, pero que sirven para cubrirse ante el vaivén en el precio del dinero.
Pero cuesta más pactar nuevas condiciones
El fuerte aumento de las renegociaciones se produce pese a que las entidades han encarecido considerablemente el coste. El tipo medio de interés aplicado a los clientes que quieren modificar las características acordadas con su banco se ha disparado al 3,5% desde el 1,74% de un año antes.
Se trata de más del doble y un nivel nunca visto desde que el Banco de España recoge estos datos estadísticos, que se refieren al tipo de interés TEDR, que equivale a la tasa anual equivalente TAE pero sin incluir todas las comisiones.
A este tipo efectivo se suelen añadir otras comisiones que se aplican en las renegociaciones, como la que eliminará el Gobierno para 2023 y que se paga para la novación del préstamo. Esta podía alcanzar hasta un 1% del capital pendiente de amortizar. Pero hay que tener en cuenta otros gastos que sí se mantendrán para los clientes que opten por renegociar las condiciones de sus préstamos, como los gastos de notaría, gestoría y de registro.
Los bancos están alterando la estrategia comercial con el rally del euríbor. Antes del cambio de paso del BCE, apostaron por las hipotecas a tipo fijo como medida para cubrir la cuenta de resultados por los tipos negativos. Este tipo de préstamos supone alrededor del 70% de la concesión.
CaixaBank, que es el banco con mayor perfil hipotecario tras integrar Bankia en 2021, ha concedido más del 70% de las hipotecas a tipo fijo desde 2016. En el primer trimestre de este año, según las últimas cuentas presentadas, la nueva producción de la entidad con un interés inamovible supera el 90%.
CaixaBank limita el aumento de cuotas a 90 euros mensuales
En cualquier caso, para la cartera de hipotecas variables, CaixaBank limita la subida media para 2023 en las cuotas hipotecarias a 90 euros mensuales, frente a estimaciones de más de 500 euros que realizan algunos comparadores hipotecarios. De hecho, la entidad calcula que la tasa media de esfuerzo se situaría por debajo del 30% incluso con un euríbor en el 4%, lejos del 54% que llegó a representar de media en el sector en 2008, en la antesala de la última gran crisis financiera en España.
Pero las malas noticias para los hipotecados parece que no ha terminado. Con una subida del precio del dinero del 0% al 3,75% en menos de un año, el BCE está dispuesto a seguir apretando el acelerador en las subidas de tipos, incluso a costa del crecimiento económico.
Desplome de las nuevas hipotecas este año
"Las perspectivas de inflación siguen siendo demasiado altas durante demasiado tiempo", advirtió Christine Lagarde, presidenta del BCE, para justificar el último movimiento al alza de los tipos de 25 puntos básicos. "No es el final del viaje", afirmó con contundencia.
El coste para hipotecarse seguirá al alza ante las previsiones del banco central, lo que provocará una caída de la demanda que ya constatan tanto el BCE como el Banco de España. Sin ir más lejos, CaixaBank y BBVA anticipan que la concesión de hipotecas se desplomará entre un 25% y un 35% este año por las subidas de los tipos de interés en Europa y su impacto en el precio del crédito. El sector ya cortó el grifo en hipotecas en febrero, con un recorte del 17,5% interanual, antes de las turbulencias financieras provocadas por la caída del Silicon Valley y la de Credit Suisse.
