El Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Valencia ha estimado parcialmente la solicitud de uno de los inquilinos de la socimi hotelera de Bankinter, Atom, de reducir la renta ante el impacto "imprevisible" de la pandemia de la covid-19 en el sector turístico, que "ha afectado de manera extraordinaria, inmediata e intensa a la situación económica" del demandante.
Se trata de la sociedad Iberstreet S.L, ligada al grupo hotelero catalán Ibersol y arrendadora de un establecimiento de Atom en Baleares. La empresa ha solicitado como medida cautelar previa a la interposición de una demanda el aplazamiento del 50% de la renta mínima mensual pactada hasta que se dicte sentencia.
El juez estimó esta instancia el pasado 25 de junio, tres días después de la celebración de una vista con presencia de las partes, aplazando el pago de la mitad de la renta desde la mensualidad de junio hasta que recaiga sentencia y marcando como límite marzo de 2021, cuando comenzará la nueva temporada hotelera, "salvo que subsistan las actuales restricciones legales de aforo y de acceso en frontera a turistas europeos".
La cláusula 'rebus sic stantibus'
Según consta en el auto al que ha tenido acceso Vozpópuli, Iberstreet solicitará en la demanda principal, que debe presentar en los 20 días siguientes a la adopción de la medida cautelar, la modificación del referido contrato de arrendamiento al amparo de la cláusula rebus sic stantibus, con una reducción de la renta. Esta regla, aunque ha sido reconocida por la jurisprudencia, "siempre lo ha hecho de manera muy cautelosa, dado el principio general de que los contratos deben ser cumplidos".
En este sentido, se insiste constantemente en que "la alteración de las circunstancias que puede provocar la modificación o, en último término, la resolución de un contrato, ha de ser de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la finalidad del contrato. Y por supuesto, que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes".
La empresa demandante alega que se ha producido una situación extraordinaria que "no era previsible" y que le ha impedido desarrollar su actividad, pues tras la declaración del estado de alarma el 14 de marzo se ordenó el cierre de los establecimientos de alojamiento turístico en todo el país.
Ya en mayo, "con el plan de desescalada, si bien se permitió la apertura progresiva de dichos establecimientos (...), las restricciones de movilidad entre regiones ha impedido hasta al menos el alzamiento del estado de alarma el 21 de junio que pudieran acudir clientes", según se desprende del escrito.
Esto "ha supuesto la disminución sustancial de ingresos o incluso la ausencia total de los mismos durante casi cuatro meses". En este sentido, "teniendo en cuenta que la recuperación de la llegada de turistas no se va a producir súbitamente sino que será lenta y gradual" (...) la presente temporada -que finaliza en octubre- resultará "en altísimo grado frustrada, impidiendo o dificultando gravemente el abono de la renta en la forma pactada".
Apariencia de buen derecho
En cuanto a la apariencia de buen derecho (fumus boni iurus) -uno de los requisitos para estimar una medida cautelar-, Atom se opone alegando que Iberstreet podía haberse acogido a la moratoria legal en el pago de las rentas establecida por el Gobierno para Pymes, "pero no lo ha hecho, prefiriendo otra medida distinta como es la reducción de la renta".
Por su parte, la 'inquilina' asegura que no cumplía con los requisitos para acogerse a tal beneficio, motivo por el que dice interpone la demanda, y aporta sus cuentas anuales de 2018, donde supera los límites previstos por el Ejecutivo. Así, y "en ausencia de otra prueba", el juez no estima la oposición de la socimi de Bankinter.
En este sentido, el magistrado cree que "la no adopción de la medida cautelar podría comprometer de manera importante la supervivencia de la parte actora", pero este juicio preliminar no prejuzga el fondo de la cuestión. En este sentido, se incide en que habrá que esperar a la sentencia definitiva y, en caso de que el juez finalmente estime que no se daban las circunstancias para aplicar la rebus sic stantibus, Iberstreet tendría que devolver el 50% de la renta que ha sido aplazada y pagar daños y prejuicios.
Por eso, el juez solicita al demandante una fianza de 500.000 euros (estimando en 450.000 euros la renta aplazada hasta el inicio de la temporada que viene en 50.000 euros los intereses y otras eventuales dilaciones del procedimiento). Además recuerda a la socimi de Bankinter que contra este auto que acuerda medida cautelar cabe recurso de apelación ante la Audiencia Provincial de Valencia.
