Dentro de unos meses, el proyecto para desarrollar la zona norte de Madrid, conocido como ‘operación Chamartín’ cumplirá 25 años desde que se planteó formalmente. Un cuarto de siglo en el que se han movido toneladas de papeles burocráticos pero ni un metro cúbico de tierra. Un periodo de tiempo que fue suficiente para alumbrar algunos de los desarrollos urbanísticos más destacados del mundo, con líneas muy similares a las de la operación que promueve Distrito Castellana Norte (DCN) y que tumbó el Ayuntamiento de Madrid. Proyectos tan célebres y nombrados como Canary Wharf, en pleno corazón de la City londinense, La Defense parisiense o el Hudson Yards de Nueva York. Son las otras ‘operaciones Chamartín’, las que sí salieron adelante y dieron lugar a barrios y zonas de referencia en el mundo.
Colliers, uno de los gigantes mundiales de la consultoría inmobiliaria, ha buscado los desarrollos inmobiliarios que más se pueden aproximar al del norte de Madrid. En su estudio comparativo, encargado por la propia DCN (participada mayoritariamente por BBVA, con el apoyo de Grupo San José), Colliers ha localizado más de 200 proyectos que han transformado grandes ciudades del mundo. De ellos, ha seleccionado los 14 que suponen una referencia para la ‘operación Chamartín’. Algunas similitudes son llamativas.
Sin ir más lejos, el protagonismo de infraestructuras que provocaban una fractura en las ciudades, como sucede con las vías que parten de la estación de Chamartín, que provocan la desconexión de los distritos de Fuencarral, Begoña y el que da nombre a la instalación ferroviaria.
En torno a la estación londinense de King’s Cross comenzó el desarrollo urbanístico que lleva su nombre y que hoy constituye prácticamente una mini ciudad dentro de la capital del Reino Unido. La regeneración del entorno de la estación y el desmantelamiento de las vías dio lugar en 13 años a una de las zonas más conocidas de Londres, que incluye parques, espacios verdes y públicos con una extensión similar a la de 10 campos de fútbol.
El berlinés Europacity también tiene una infraestructura ferroviaria como protagonista, en este caso la estación central de la capital alemana. Y en el caso de Europaviertel, en Francfort, una playa de vías en el distrito de Gallus también complicaba el desarrollo de la ciudad alemana, en una de sus zonas más degradadas y que, ahora, se ha convertido en una de las más modernas. Zuidas (Amsterdam), Porta Nuova (Milán) y Hudson Yards también están relacionadas con infraestructuras ferroviarias.
En otros casos, como los de Canary Wharf y Hafencity (Hamburgo), eran instalaciones portuarias las que impedían los desarrollos de las ciudades. La Defense es un caso de prolongación de una de las principales arterias de París, los Campos Elíseos, tantas veces comparados con el Paseo de la Castellana, la vía que la ‘operación Chamartín’ contempla extender casi 4 kilómetros.
Los desarrollos de este tipo, mixto, con diversos usos conviviendo en una misma superficie, no conocen fronteras. Hasta el continente oceánico han llegado con proyectos como el Melbourne Docklands, que recupera una antigua zona portuaria, y el Barangaroo de Sydney, con una inversión prevista de 6.000 millones de dólares.
El estudio de Colliers también establece una comparación de las principales magnitudes que presenta el proyecto de DCN con la media de los 14 desarrollos con los que lo pone en paralelo. En algunos aspectos, el madrileño destaca precisamente por su lejanía de los promedios. Sin ir más lejos, en el coeficiente de edificabilidad, que es de 1,05, frente a una media de 2,69 de los 14 proyectos analizados (Canary Wharf se va hasta 4,27 y Hudson Yards se dispara a 14,4).
También sobresale por el porcentaje de superficie destinada a residencial, un 54% frente al 32% de la media, lo que repercute en su espacio para oficinas (32% frente al 46% del promedio de los grandes desarrollos comparables).
Todo apunta a que Madrid no será recogido en estudios similares como un ejemplo de proyecto que revoluciona una ciudad. Como señaló Antonio Pan de Soraluce, managing director de Colliers International España, la gran mayoría de desarrollos analizados han salido adelante gracias a la iniciativa privada pero respetando la normativa pública en materia de urbanismo.
DCN ha llevado al Ayuntamiento de Madrid a los tribunales precisamente por no justificar jurídicamente su decisión de no dar curso a la modificación del plan urbanístico que permitía poner en marcha la eterna ‘operación Chamartín’.
