Tras la mayor crisis de la historia del país, el mercado tiene la piel muy fina con el mercado inmobiliario español. Las promotoras llevan meses experimentándolo en bolsa. Los expertos descartan una nueva burbuja porque las cifras de nuevas viviendas están muy lejos de los años del boom y porque la financiación es mucho más escasa y comedida.
Pero donde la piel puede estar no siendo tan sensible es en el mercado del alquiler, donde empieza a haber signos preocupantes. El portal Fotocasa cifra en un 18% el crecimiento de los precios durante los últimos cuatro años. Números muy por encima de la mejora de los salarios, del 12% en el mismo periodo según el INE, pero que todavía suponen un escenario más en las grandes capitales: en Cataluña el precio del alquiler sube un 49% y en Madrid un 27%.
Detrás de este repunte está la falta de oferta, propiciada en gran parte por la reticencia de los Ayuntamientos 'del cambio', como se autodenominan los equipos de Manuel Carmena en Madrid y Ada Colau en Barcelona. Todos los actores del mercado coinciden en reclamar más suelo para el alquiler.
Leña al fuego
A eso se suma que pronto habrá un nuevo impulso de la demanda, con el paquete de medidas del Gobierno que subvencionará con hasta 400 euros el alquiler a distintos colectivos, principalmente jóvenes y jubilados. "Estos 400 euros van a ir en gran parte al bolsillo de los dueños de la vivienda", señala un banquero, que critica una medida que fomenta la demanda cuando "el problema está en la oferta".
Para echar más leña al fuego, están los nuevos jugadores inmobiliarios que están calentando aún más el alquiler. Por un lado Airbnb y otras plataformas similares, que están 'expulsando' a las familias del centro. Y por otro lado, los fondos oportunistas y nuevas inmobiliarias, que han venido para quedarse y anticipan subidas en el alquiler.
Los fondos oportunistas están quedándose tantos activos que llegan a controlar el alquiler de localidades casi enteras
Ayer martes debutó en el parqué Témpore Properties, la socimi (sociedad inmobiliaria cotizada) de Sareb, que anticipa subidas medias del alquiler del 15%. Aunque esta sociedad heredó rentas muy antiguas y descuidadas por parte de las antiguas cajas rescatadas, la realidad es que su salida a bolsa refleja cómo la burbuja del alquiler se va a trasladar también a la bolsa. Y con buena acogida: Témpore subió más de un 7% en su primera sesión.
A esta socimi le seguirán otras compañías como Testa Residencial en el parqué, y cada vez hay más inmobiliarias pensando en algún proyecto de este tipo.
El auge de los fondos
Esta burbuja no es tal para expertos como Fernando Encinar, de Idealista, para quien estamos ante una subida sana y necesaria: "Hay una figura clave sin la cual este fenómeno del alquiler no se entendería: todos los pequeños y medianos inversores que en los últimos 3 años han decidido mover sus ahorros desde sus cuentas bancarias a los pisos para sacarlos al mercado del alquiler. Ni se trata de una burbuja ni el inversor es un especulador malvado".
Sin embargo, no hay sólo pequeños y medianos inversores. También hay fondos que están entrando con fuerza en el alquiler, como Blackstone. Fuentes financieras explican que este fondo y otros especializados empiezan a acumular tantos activos que ya controlan el alquiler de determinadas localidades. Por lo que pueden subir precios a discreción cuando así lo consideren.
Los expertos que no ven burbuja pueden tener razón en que España es un mercado en el que el alquiler tiene que ir a más y que después de una crisis los precios suban. Pero el mercado tiene todos los ingredientes para crear un problema a corto y medio plazo.
