Los terrenos de Alcorcón (Madrid) sobre los que el grupo estadounidense Las Vegas Sands planeó levantar Eurovegas, los mismos en los que el Atlético de Madrid pretendía edificar su Ciudad Deportiva, salen este martes a Bolsa.
Metrovacesa, participada por Santander (71%) y BBVA (28,5%), que tiene previsto comenzar hoy martes a cotizar, incluye entre sus activos terrenos en Alcorcón que ocupan en total 619.693 metros cuadrados y sobre los que potencialmente se podrían construir, según las estimaciones de la inmobiliaria, 2.521 viviendas. La compañía valora esa propiedad en 105 millones de euros, a pesar de que en realidad son todos suelos sobre los que no se puede construir nada, suelo calificado como no urbanizable. El valor aportado por el informe de tasación a ese mismo activo una vez finalizado el proceso de construcción es mucho mayor: 879 millones de euros.
Se trata de los terrenos que forman parte del conocido como Distrito Norte de Alcorcón, en total 12 millones de metros cuadrados con diferentes propietarios entre los que Metrovacesa es de los más importantes. La inmobiliaria estuvo a punto de dar el pelotazo entre 2012 y 2013 con la elección por parte de Las Vegas Sands de esa zona para levantar Eurovegas, un proyecto que finalmente fue descartado por la multinacional de juego controlada por el magnate Sheldon Adelson.
Metrovacesa encargó a la tasadora Savills que valorara sus terrenos de Alcorcón bajo la hipótesis de que el plan urbanístico será modificado
También el Atlético de Madrid seleccionó parte de esos mismos terrenos para edificar su Ciudad Deportiva, un proyecto que contemplaba la construcción de campos de entrenamiento, un estadio con capacidad para 15.000 espectadores, residencia de jugadores, centro médico y oficinas, y que tampoco salió adelante.
Los intereses tanto de Las Vegas Sands como del Atlético de Madrid en su momento, y también de Metrovacesa, chocan con la realidad de la calificación urbanística de esos suelos. Desde hace casi dos décadas se han planteado diferentes proyectos sobre esa zona de Alcorcón sin que ninguno haya visto la luz. En 2008 la Comunidad de Madrid presidida por Esperanza Aguirre aprobó la recalificación de los terrenos, pero en 2011 el Tribunal Superior de Justicia de Madrid anuló la operación, decisión que fue recurrida ante el Supremo. En 2014 el Tribunal Supremo ratificó la anterior sentencia y desestimó los recursos interpuestos dejando esos terrenos como suelo no urbanizable.
La recalificación de esos suelos es un compromiso electoral tomado por el equipo de Gobierno de Alcorcón (PP) liderado por David Pérez, alcalde desde el año 2011. El Ayuntamiento de la localidad madrileña pretende activar un nuevo Plan General de Ordenación Urbana, que daría viabilidad a Distrito Norte, pero se trata de un reordenamiento que puede alargarse hasta seis años, estiman expertos en la materia, y que siempre puede verse afectado por cambios de gobierno. La oposición de grupos ecologistas a la recalificación tampoco añade optimismo al planteamiento de proyectos urbanísticos en la zona.
De las 5.907 viviendas que Metrovacesa cree que pueden levantarse sobre su suelo en Madrid, 4.165 están en suelo todavía no urbanizable
Metrovacesa se ha agarrado a esa pretensión del Ayuntamiento de Alcorcón de modificar el Plan General de Ordenación Urbana para justificar la presencia de esos suelos en el conjunto de activos incluidos en su folleto de salida a Bolsa. "El Ayuntamiento de Alcorcón ha iniciado el proceso de revisión del Plan General que puede permitir que el terreno sea recalificado como urbanizable", informa la compañía en su folleto.
Hipótesis
La tasadora Savills, una de las empresas contratadas por Metrovacesa para valorar sus activos, se ha encargado de la valoración de esos terrenos no urbanizables de Alcorcón. Savills explica que ha sido Metrovacesa la que ha requerido que la valoración se realice bajo "la especial hipótesis de que el plan general es aprobado". Esta hipótesis, añade la tasadora, "se considera razonable bajo la suposición de que, según lo indicado por el cliente [Metrovacesa], la declaración de nulidad [las sentencias en contra de la recalificación urbanística] se debió a fundamentos de forma más que materiales, y a los esfuerzos de los propietarios, que trabajan junto con la Administración para acelerar el proceso".
En su informe de valoración, Savills reduce el número de viviendas que Metrovacesa estima que podría construirse sobre sus terrenos en Alcorcón, de 2.521 a 1.845, porque considera menor el número de grandes viviendas edificables. La promotora señala en su folleto de salida a Bolsa que el proceso por el cual un plan general es modificado y un terreno pasa de no urbanizable a ser calificado como urbanizable lleva entre 24 y 48 meses.
Metrovacesa, con la que este diario se puso el lunes en contacto, destaca que en Alcorcón no queda suelo finalista para promover viviendas y que la localización de sus terrenos en la localidad madrileña los convierten en uno de los futuros proyectos más emblemáticos de Madrid. La inmobiliaria defiende la valoración de los 105 millones de euros de ese terreno en su calificación urbanística actual y recuerda que en el caso de que fuera promovido y comercializado el valor se incrementaría en 8,3 veces.
La presencia de dichos suelos en el activo de Metrovacesa proviene de la escisión acometida por la compañía en 2016, cuando traspasó parte de sus activos a la socimi Merlin; a Testa; y, los activos no estratégicos, a Metrovacesa Promoción y Suelo, la empresa que sale hoy a cotizar y que poco tiene que ver ya con aquella Metrovacesa controlada en la época del boom por señores del ladrillo como Joaquín Rivero, Domingo Díaz de Mera, Luis Portillo y la familia Sanahuja.
