La Bolsa abre hoy martes por primera vez sus puertas a Sareb. Debutará en el parqué la socimi (sociedad inmobiliaria cotizada) en la que el banco malo lleva trabajando un año, Témpore Properties. Esta sociedad nace con activos por 175 milllones -1.383 viviendas- y tiene ante sí el reto de convencer al mercado para ampliar capital a final de año y comprar otras 1.100 viviendas a Sareb.
Su consejero delegado, Nicolás Díaz Saldaña, explica en una entrevista para este medio cuáles serán los ganchos para ganarse a los inversores: vivienda en alquiler en ciudades "en expansión"; y un acuerdo preferencial para quedarse otros pisos de Sareb. Subraya dos zonas en especial: "Vallecas y Arganda son una explosión del aquiler", afirma. "Testa tiene un producto más metropolitano, nuestra cartera está en zonas de expansión que ofrecen más rentabilidad. Otras socimis como Fidere tienen un producto más diverso, con viviendas sociales", añade.
Estas dos localidades agrupan la mitad de las viviendas con las que nace Témpore y son donde más margen de mejora tiene. En Vallecas, Témpore está contratando los suministros necesarios para sacar al alquiler una promoción de 80 viviendas, prevista para junio.
En Arganda, la socimi tiene también viviendas libres, "pero estamos firmando 20 contratos al mes, estará al 100% este año". Con ello, Témpore prevé elevar su tasa de ocupación del 84% -nació con una tasa del 80%- hasta el 95% en el primer semestre de 2019.
La socimi ha pasado en los últimos meses de ser una división de Sareb a ser una escisión participada en un 98,5% por el banco malo. El otro 1,5% está en manos de directivos del entorno del Frob y Sareb, y especialistas de promotoras y socimis que quieren comprobar cómo marcha la experiencia.
El objetivo a medio plazo es reducir en gran medida esta participación de Sareb: a final de año podría bajar al 55-60%, según los planes actuales. Pero sin cortar nunca del todo el cordón umbilical. "Es mejor que Sareb siga en el capital dentro un plazo razonable, que el proceso de salida sea más limpio", señala el consejero delegado de la socimi.
El gancho de Sareb
Este cordón umbilical incluye un acuerdo de 'early look', por el que Témpore tiene derecho a comprar las carteras de pisos alquilados que saque a la venta Sareb, si cumple unas condiciones: quedarse al menos el 50% de los paquetes que saque a la venta.
Díaz ya tiene en mente una posible compra de 1.108 viviendas a final de año, valoradas en 162 millones. Y el banco malo tiene en total 7.000 pisos que se ajustan a los requisitos de Témpore.
Éste es otro de los ganchos de la socimi, que ante la falta de oferta que hay en el mercado tiene 'blindado' uno de los mayores tenedores de activos. "Hay mucha demanda de pisos en alquiler, pero poca oferta", explica el directivo.
Témpore quiere alcanzar los 500 millones en activos gestionados y dar el salto al Mercado Continuo
Con estos ingredientes, Témpore espera llegar a los 500 millones en activos gestionados y dar el salto al Mercado Continuo en unos años. Promete un dividendo del 2,5% -"competimos con la renta fija"- y recuerda que todavía tiene la palanca de la financiación bancaria a cero para posibles adquisiciones.
A medio plazo, cuando Sareb vaya diluyéndose progresivamente, Díaz espera "que una gran aseguradora o fondo soberano entre en nuestro capital".
Rotación de inquilinos
Junto al aumento de la ocupación, Témpore rotará en tres años el 100% de las viviendas en alquiler, renegociando los contratos. Espera que las rentas medias suban un 15%, en la mayoría de casos con acuerdos con los actuales inquilinos.
El gestor de los pisos, Azora, cobrará entre 1,5 y 1,7 millones anuales por este trabajo.
