El Banco de España ha comenzado a perfilar el impacto que tendrían algunas de las principales propuestas que están mediando en el debate político en torno a la vivienda al calor del creciente problema de acceso en el país. Y es que la tasa de propiedad entre menores de 35 años ha pasado del 69,3% al 31,8% en una década, según los datos que ha dado a conocer esta semana el propio supervisor de las entidades financieras.
El organismo que todavía gobierna Pablo Hernández de Cos lleva tiempo trabajando en proyecciones de impacto en el mercado de las políticas de vivienda que ha recomendado a las Administraciones Públicas tanto para atacar el alza en los precios a la venta como en alquiler. Se trata, ahora, de dimensionar con cifras las posibles bondades de estas medidas.
Para ello, el Banco de España ha empezado a trabajar en un modelo apoyado en su Encuesta Financiera de los Hogares. La primera de las conclusiones no es otra que el reflejo de una ley básica del mercado: el estímulo de la oferta para bajar los precios. Dentro del modelo del BdE, todas las vías para reducir los precios pasan por un aumento de la oferta.
Duplicar la oferta para bajar los precios un 10%
Las cifras alumbradas ponen de relieve la magnitud del problema de la vivienda: la producción actual, en torno a las 100.000 unidades por año, debería crecer de forma considerable para que se consiga un impacto relevante en el precio.
La proyección del BdE es que el precio de la vivienda bajaría entre un 10% y un 15% al cabo de una década si el parque de viviendas entrara en una senda de aumentos de un 1% anual. Esto último requeriría más del doble de la producción actual de vivienda nueva, en mínimos históricos desde la pasada burbuja inmobiliaria.
El solo aumento de la oferta podría no bastar para que el descenso de los precios favorezca el acceso a una vivienda por parte de todos los colectivos: solo estaría garantizada la reducción de hogares vulnerables -esto es, los que tienen que destinar más del 40% de sus ingresos al pago de la vivienda- entre los mayores de 35 años.
El solo aumento de la oferta podría no bastar para que el descenso de los precios favorezca el acceso a una vivienda por parte de todos los colectivos
El BdE plantea así un escenario alternativo, en el que el aumento de la oferta se compaginaría con lo que la entidad define como "reformas estructurales", esto es, un conjunto de políticas cuyo resultado sea un incremento del 15% de la renta relativa de los hogares menores de 35 años.
Estas reformas estructurales, por sí solas, no solo no reducirían el precio sino que podrían eventualmente contribuir a subirlo. Con todo, la proyección del BdE es que si se combinara con el citado incremento de la oferta, el resultado sería de una caída en los precios del 10% y de un descenso generalizado en la proporción de hogares vulnerables (que caerían en cerca de dos puntos porcentuales en el caso de los menores de 35 y más de cinco puntos en el caso de los mayores).
El escenario que más aumentaría la cuota de vivienda en propiedad por parte de menores de 35, hasta en 8 puntos porcentuales, sería el de una reducción generalizada de impuestos a la compra, aunque a costa de un aumento también de los precios de más del 5%. Paralelamente, una subida del Impuesto de Bienes Inmuebles del 60% podría acabar bajando los precios de la vivienda a la venta en más de un 5%, pero a cambio de un incremento en el coste de los alquileres.
En suma, el aval del 20% a la compra de vivienda que ha impulsado recientemente el Gobierno central tras los ejemplos de gobiernos regionales sería una de las medidas más inocuas, con un impacto a largo plazo al alza, del 0,1%, en el precio de la vivienda tanto para la compra como para el alquiler.
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