El pasado mes de enero, las novaciones de préstamos hipotecarios se dispararon un 466,6%, mientras la firma de nuevas operaciones de financiación para la adquisición de viviendas se desplomaban un 31,6%. Desde el final del verano pasado, los cambios negociados en las condiciones de los préstamos se ha multiplicado casi por cuatro. Es cierto que la situación de la actividad económica no acompaña mucho. El Banco de España ha vaticinado que el PIB habrá caído en los tres primeros meses del año un 0,4% y el paro registrado en el SEPE ha crecido un 11,31% en tasa interanual en el mes de marzo, hasta situarse en 3.949.640 personas.
El estallido, sin embargo, no ha debido pillar por sorpresa al sector financiero. Las señales vienen desde el final del verano del pasado año. En su descargo sirva que las moratorias aprobadas por el Gobierno desde el inicio de la pandemia, a las que podían acogerse los prestatarios bajo determinadas condiciones, hayan ensombrecido durante estos últimos meses la realidad.
En la última Encuesta sobre Préstamos Bancarios del mes de abril, publicada esta misma semana, el Banco de España advierte de un incremento del número de operaciones denegadas por las entidades bancarias y de un aumento de las renegociaciones de créditos, tanto en sociedades no financieras como en hogares, haciendo hincapié, en este último caso, en los préstamos destinados a la financiación de la compra de una vivienda.
Por esas razones, el primer trimestre del presente año se ha saldado con un endurecimiento de los criterios de concesión de préstamos (que continuará, al menos, hasta mitad del ejercicio) y una contracción de la oferta crediticia, vinculada a la percepción de mayores riesgos en cuanto a la solvencia de los prestatarios. Esta combinación se ha traducido en un descenso generalizado de la demanda.
La novación de una hipoteca, como la define Banco Santander, “es cualquier cambio que se produzca en las condiciones del préstamo hipotecario en un momento posterior a la firma”. En el fondo, añade la entidad, no es más que “la renegociación del préstamo con la entidad bancaria con la que se ha contratado”. En el mes de enero se produjeron 17.712 novaciones, un 14,7% más que en el mes anterior, y casi seis veces más que en enero de 2020, cuando se contabilizaron 3.106 operaciones. Al mismo tiempo se constituyeron 27.518 nuevas hipotecas sobre vivienda, con un importe medio unitario de 129.003 euros.
La fidelidad de los préstamos hipotecarios
Los préstamos hipotecarios ofrecen una pequeña rentabilidad para el banco y poco riesgo, pero fidelizan al cliente de por vida al estar vinculada su concesión a la firma de otros productos financieros con la entidad, como seguros del hogar, vida, tarjetas, planes de pensiones…
La novación no es gratis para el cliente. Suele ir acompañada de una comisión, que puede variar entre el 0,5 y el 1% del préstamo aún pendiente de pagar, los gastos de notario (otro 0,2-0,5% de la misma cantidad), más los del Registro de la Propiedad, la gestoría o una nueva tasación, si fuera necesaria.
Estos datos que recoge el Instituto Nacional de Estadística y que serán actualizados el próximo miércoles con los números de febrero, no son producto de una situación sobrevenida puntualmente. El problema viene de lejos. Concretamente del mes de septiembre de 2020 cuando empezaron a multiplicarse este tipo de reestructuraciones financieras.
La novación no es gratis para el cliente. Suele ir acompañada, entre otros gastos, de una comisión, que puede variar entre el 0,5 y el 1% del préstamo aún pendiente de pagar
Una novación se realiza con el fin de ampliar o reducir el capital prestado, modificar el periodo de amortización, cambiar el tipo de interés o liberar/incorporar garantias personales o reales… A finales del pasado año, estaban en vigor 5,514 millones de préstamos hipotecarios, según la Asociación Hipotecaria Española (AHE), por un valor de 451.550 millones de euros. El importe medio ascendía a 81.997 euros y el periodo de amortización, a 28 años. Por esa razón, las condiciones familiares, laborales y la situación económica del prestatario pueden sufrir numerosas alteraciones desde el momento en que se formalizan.
Durante los tres primeros meses de 2020, el número de novaciones se fue reduciendo de una manera notable en relación con los mismos meses del año anterior. Ni siquiera el número de acuerdos alcanzó el 10% sobre el total de las nuevas operaciones firmadas. Todo empezó a cambiar en el verano. En julio, las operaciones subieron un 38% y en agosto, un 47,4%. Los incrementos, sin embargo, no levantaron sospecha alguna dado que el punto de partida era muy bajo.
En septiembre, el panorama cambió radicalmente. Los aumentos empezaron a ser del 221% y la proporción de novaciones sobre hipotecas constituidas creció rápidamente. En noviembre, representaban casi la mitad y en diciembre, dos de cada tres. En todo el pasado año se firmaron 333.721 nuevas hipotecas sobre vivienda, un 7,6% menos que en el año anterior, y 65.224 novaciones, un 68% más. Y ello, a pesar de que se aprobaron 1,38 millones de moratorias (casi 800.000 por parte de la banca), que beneficiaron a más de 220.000 préstamos.
La situación económica no acompaña mucho. El Banco de España ha vaticinado que el PIB caerá en los tres primeros meses del año un 0,4% y el paro registrado ha crecido un 11,31% en marzo
Los datos del Banco de España abarcan los dos primeros meses del presente año. En el cómputo global, las renegociaciones alcanzan los 291 millones de euros, un 72% más que en el mismo periodo de 2020. El pasado ejercicio se realizaron reestructuraciones de préstamos hipotecarios por valor de 2.605 millones de euros, el doble que en 2019 (1.318 millones). Es la cifra más elevada desde 2017.
El final de las moratorias hipotecarias decretado el 31 de marzo pasado (salvo para las que se hayan suscrito antes de esa fecha y con vigencia por un periodo de nueve meses) puede impactar, así lo piensa el sector, sobre las niveles de créditos dudosos en mayor o menor medida, en función de la evolución de la pandemia y de la velocidad que impriman las autoridades sanitarias a la campaña de vacunación.
Los créditos dudosos para el conjunto de las entidades de depósito (bancos, cajas de ahorros y cooperativas de crédito) y las entidades financieras de crédito (EFC) ascendía, a cierre de febrero, a 51.142 millones de euros, un 4,55% de un total de crédito concedido al sector privado de 1,211 billones de euros, según las cifras más recientes publicadas por el Banco de España. En el caso de las EFC, el porcentaje de dudosos se eleva al 6,51%
