A lo largo del pasado año, se firmaron 608.567 hipotecas sobre fincas rústicas y urbanas, y un total de 463.614 sobre viviendas, según los datos recogidos en el Instituto Nacional de Estadística. En el acumulado de los dos primeros meses de este año se han registrado 95.435 hipotecas sobre fincas rústicas y urbanas, y 73.335 sobre viviendas.
Las cifras de estos dos primeros meses son un tanto contradictorias y no permiten aventurar previsión alguna sobre el comportamiento futuro del sector. En comparación interanual, el número de hipotecas sobre fincas ha caído un 4,6%, y en el acumulado del año, un 1%. En el caso de las viviendas, el número de operaciones es un 2% menor que en el mismo periodo de 2022, y un 0,4% superior en el acumulado.
Hay, sin embargo, un dato que destaca sobremanera en las últimas estadísticas, especialmente desde comienzos del año pasado: es el de hipotecas con cambios inscritos en los registros de la propiedad. En el conjunto de 2022, ascendieron a 151.535, de las que el 82% correspondieron a novaciones (modificaciones producidas con la misma entidad financiera), el 4,1%, a través de cambio de entidad (subrogaciones al acreedor) y el restante 14%, mediante cambio del titular del bien hipotecado, subrogaciones al deudor en la jerga del sector.
De las 151.535 hipotecas que cambiaron las condiciones originales de cuando se firmaron, 42.085 lo hicieron para modificar las condiciones de tipos de interés. Son el 27,8% del total. En los dos primeros meses del año se han modificado 23.767 préstamos hipotecarios, de los que 9.404, el 39,58%, han tenido como protagonista los tipos de interés.
Y es que desde que la inflación empezara a despertar a partir de la primavera de 2021 las cosas empezaron a cambiar. Entonces, el euribor, el principal índice de referencia de los préstamos hipotecarios en España, llegó a alcanzar su nivel histórico más bajo: el -0,505%, un terreno, el negativo, en el que "vivió" desde marzo de 2016. Un año después, en marzo de 2022, abandonó esa zona y desde entonces no ha parado de subir: del +0,013% de abril del pasado año. Al 3,757% con el que ha cerrado abril. En este acelerado crecimiento se sustenta el aumento de las operaciones de cambio de hipoteca.
Los más de 9.400 cambios en las condiciones firmados en los meses de enero y febrero de este año suponen un incremento del 23,5% en relación con los consignados en los mismos meses del pasado año. Y es que entonces, el euríbor seguía en negativo.
En los dos primeros meses de este año, un total de 3.469 hipotecas que estaban firmadas a tipo de interés variable han cambiado a fijo. En el mes de febrero, por ejemplo, de las 11.213 hipotecas que cambiaron sus condiciones iniciales, el 39,7% se debió a modificaciones en los tipos de interés. Después del cambio de condiciones, el porcentaje de hipotecas a interés fijo aumentó del 13,5% al 46,7%, al mismo tiempo que se reducía el de hipotecas a interés variable del 85,4% al 52,1%.
Las hipotecas a tipo de interés fijo son un producto bancario relativamente reciente. Las entidades financieras lo empezaron a comercializar masivamente hace un par de años, con el objetivo de atraer clientes temerosos de una subida del precio oficial del dinero que solo la pandemia retrasó. Con el gancho de saber qué cantidad de dinero se va a pagar cada mes durante todo el plazo de amortización de la hipoteca consiguieron atraer, en un principio, a los compradores más conservadores. Después, a casi todos los demás.
Hoy es la opción mayoritaria. Según los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística, el 65,7% de las hipotecas suscritas en el mes de febrero para la compra de una vivienda (35.900) se constituyó a tipo de interés fijo y el 34,3%, a tipo de interés variable. Según el INE, el tipo de interés medio al inicio fue en febrero del 2,7% para las hipotecas a tipo variable y del 2,96% para las de tipo fijo. Algo más claras, pero más predecibles.
En los años 2013 y 2015, el porcentaje de hipotecas a tipo de interés fijo era casi testimonial: entre el 4,2% y el 6,9% hasta 2014, y entre el 8% y el 10% un año después. Las cosas empezaron a cambiar en el año 2016, casualmente cuando el Banco Central Europeo, que entonces presidía el italiano Mario Draghi, bajó el precio oficial del dinero en la Eurozona al 0%.
Ese año, más de la tercera parte de las hipotecas firmadas para comprar una vivienda se hizo ya a tipo fijo. En 2019 y 2020 el porcentaje subió a entre el 43% y el 48%, y partir de ahí sigue creciendo, hasta alcanzar su cuota máxima en julio de 2021, cuando tres de cada cuatro préstamos para la compra de una vivienda se suscribe a tipo fijo.
¿Se ha tocado techo? Si no lo ha hecho ya, está muy cerca de hacerlo, pero todo este año las hipotecas tipo variable serán la excepción que confirma la regla. ¿Después? Dependerá de hasta dónde llegue el precio oficial del dinero que marca el BCE. El 3,5% en vigor desde marzo pasado no parece que vaya a ser el nivel más alto, que sigue estando en el 4,25% aprobado en el año 2000.
