España precisa una inversión de más de 136.000 millones de euros - públicos y privados - para que la oferta de alquiler asequible se equipare con la media europea, según estiman desde la gestora inmobiliaria especializada en alquiler asequible, Locare, a preguntas de Vozpópuli.
Según Alejandra Mora, Directora General de Negocio e Inversiones de Locare, el porcentaje de "vivienda asequible en alquiler" en España respecto al total de vivienda en alquiler (unas seis millones) es del 1,25%, frente al 20% de la media europea, lo que "supone un gap del 18,75% y para solventarlo necesitaríamos una inversión de más de 136.000 millones de euros".
En el contexto actual confluyen una cada vez mayor demanda, por cuestiones económicas y/o culturales, de alquiler en España (ronda ya el 20-25% del parque de vivienda y apunta a acercarse al 40% de media en Europa), y un creciente peso de los precios de los alquileres en la renta de los españoles. Si bien algunos estudios apuntan a que la tendencia al alza de los precios está ya está sintiendo el techo de la incapacidad económica de la demanda en algunas zonas de las grandes capitales, la retirada de viviendas del mercado ante los vientos regulatorios que parecen avecinarse podría ser un nuevo factor que contribuya al alza este año. En cualquier caso, el peso de los precios en la renta de los españoles lleva ya tiempo por encima de la media de los demás países europeos, siendo ya la diferencia de casi el doble en los sectores más vulnerables.
"Debemos tener en cuenta que en España casi la totalidad del parque de vivienda en alquiler es a precios de mercado, - 97% - mientras que en la Unión la vivienda a precio de mercado supone solo un 65%. Si a estos datos sumamos la gran dificultad que tienen los jóvenes españoles para acceder a una vivienda —hablamos de que según datos del Consejo de la Juventud del primer semestre de 2019, de los menores de 30 años sólo el 18,9% está emancipado y de que los jóvenes entre 20 y 30 años tienen verdaderas dificultades si no usan el paraguas económico de su familia—, creo que se hace patente la necesidad de un parque de vivienda asequible en alquiler con precios por debajo de mercado", añade Mora a este periódico.
Las consultoras y propietarios reconocen un déficit
La percepción de la directora de inversiones de Locare coincide en parte con la de las promotoras, consultoras e incluso fondos de inversión inmobiliarios, que dan cuenta de un notable déficit de vivienda pública en España e incluso reconocen que "la vivienda de alquiler asequible" es un área donde los inversores necesitan de más estímulos públicos para entrar toda vez que se trata de un mercado con márgenes de rentabilidad más reducidos.
El CEO de la consultora Savills Aguirre Newman, Jaime Pascual, afirmó en una comparecencia el pasado mes de diciembre que percibía un problema en el mercado relativo a la falta de oferta de "vivienda asequible" para el alquiler. "Ahí tienen que entrar las administraciones, la vivienda pública en España representa apenas un 3% del total frente a otros países europeos donde supera el 10%", esgrimió Pascual.
Según los datos de Savills, la inversión privada en 2019 en vivienda estrictamente adaptada al actual mercado del alquiler fue de 900 millones, una cifra inédita pero "insuficiente" que se traducirá en 4.000 nuevas viviendas en los próximos años.
El factor público
La Asociación de Promotores Constructores de España ha planteado que las autoridades españolas potencien el modelo de colaboración público-privada y sigan el modelo portugués, que "no limita los precios" (algo que el sector entiende que limitaría la oferta y desataría la economía sumergida en un país con una abrumadora mayoría de propietarios particulares), y abran una línea de bonificaciones fiscales a propietarios y subvenciones a potenciales jóvenes inquilinos de hasta el 70% de las rentas.
Por lo pronto, el ministerio de Fomento de José Luis Ábalos destinó en 2019 100 millones a iniciar los trámites para impulsar 20.000 viviendas de alquiler asequible bajo promoción privada a precios regulados, aunque el proceso podría demorar también varios años e incluso legislaturas.
La inversión pública en vivienda en el conjunto de España era en 2017 del 0,4% del PIB, por debajo de la media europea y muy lejos del 1,1% de 2007
El acuerdo de investidura del flamante nuevo gobierno entre PSOE y Unidas Podemos prevé impulsar controles a los precios y estimular la construcción de pisos por "promotores públicos y privados" y potenciar los convenios con el 'banco malo' dueño hoy de buena parte del ladrillo tóxico de la banca, la Sareb, que este jueves, por ejemplo, adjudicó a Haya Real Estate la gestión de 3.300 viviendas de alquiler.
La inversión pública total en vivienda tiende igualmente a recuperarse en el conjunto de España respecto a la crisis aunque tiene un largo camino por delante: en 2007 representaba el 1,1% del PIB frente al 0,4% de 2017 (alrededor de 5.000 millones), mientras la media de la UE pasó, en el mismo período, del 0,9% al 0,6%, según las últimas cifras de Eurostat. En esa misma década, la inversión pública cayó del 1,2% al 1% en Francia y del 0,75% al 0,5% en Portugal.
La vivienda pública "lleva tiempo"
Así las cosas, otras fuentes del sector reconocen la necesidad de un impulso a la vivienda pública, aunque con matices.
"No puedo estar más de acuerdo con esa necesidad de vivienda de lo que (Mora) llama debajo del mercado. Pero no puedes rebobinar el reloj 70 años, que es lo que lleva la media europea construyendo vivienda para sus ciudadanos", opina una fuente conocedora del sector de la inversión inmobiliaria. "En España también se construyó pero más en formato protegido con opción a compra. Si no hubiera habido opción de compra, ese 1.25% del que se habla sería un número mucho más alto. Pero a su vez, el país no tendría miles de millones de ahorro o jubilación de personas que tienen esos activos en su propiedad".
"Un aumento de la oferta de vivienda pública es una alternativa, pero es un proceso que lleva mucho tiempo"
La Agencia Negociadora del Alquiler, en tanto, ha reivindicado que "un aumento de la oferta de vivienda pública es una alternativa, pero es un proceso que lleva mucho tiempo, no es una alternativa que vaya a solucionar el problema de los precios de golpe. Y en el medio, no se puede atacar, como parece que se está haciendo desde el Gobierno, a los agentes privados que pueden sacar viviendas para el alquiler con más rapidez".
