El llamado 'build to rent' (BRT) o vivienda nueva diseñada para alquiler -con una consiguiente reducción de los precios para el potencial inquilino- promete ser el gran filón del ladrillo residencial español en los próximos meses e incluso años. Algunas proyecciones sobre la expansión del mercado del alquiler en España, por motivos económicos y culturales, apuntan incluso a que el sector 'multifamily' o de residencial para el alquiler (esto es, tanto la inversión en levantar obra nueva como en obra ya existente) acabe siendo el primer destino de la inversión inmobiliaria en España en un futuro no muy lejano, en línea con las tendencias de Europa y como sucede ya en EEUU. Agentes del sector dan cuenta de un margen de inversión público-privada de hasta 130.000 millones de euros para saciar la demanda de alquiler asequible en nuestro pais.
Por lo pronto, según datos de uno de los principales asesores de los inversores en este mercado, CBRE, los fondos invirtieron solo en el pasado mes de enero 200 millones en 'multifamily' en España -frente a los 1.600 millones en total en 2019-, de los cuales 184 millones correspondieron a 'build To rent' - contra los 880 millones de todo 2019.
Incertidumbre
La cifra de enero llama la atención si se considera el contexto de incertidumbre que impera en el sector ante la amenaza de una creciente regulación del mercado inmobiliario por parte de las autoridades, tanto por un eventual control de precios del alquiler como por un posible 'hachazo' fiscal a las socimis bajo el argumento de frenar la innegable espiral de precios. Esa incertidumbre ha frenado operaciones en el conjunto del sector, incluido el residencial, pero no parece haber hecho mayor mella en el sector específico del alquiler asequible: la cifra de inversión de enero en 'build to rent' equivale al 21% de lo invertido en todo 2019.
El pasado año encarnó el estreno de este tipo de activo inmobiliario en España con la Comunidad de Madrid -el mercado más tensionado en precios de alquiler- como principal punta de lanza de un tipo de activo para el que se prevén rentabilidades 'seguras' para el inversor en el entorno del 3% neto. En estos momentos, hay más de 4.000 viviendas BRT en marcha, una cifra "muy baja" para el potencial del mercado, según distintas fuentes del sector. Solo en el Ayuntamiento de Madrid hay más de 23.000 personas en listas de espera para una oferta de unos 163 pisos con precios regulados, han esgrimido desde la Asociación Madrileña de Empresas Inmobiliarias. El Gobierno central, además, tramita ya unos 5.000 potenciales pisos en régimen de colaboración público-privada.
Filón accesible para Ares, Azora, Hines..
"El 95% de la oferta que está en alquiler no se ha diseñado para el alquiler, adolece de cuestiones como su gran tamaño, lo que ha acabado obligando al propietario a fijar un precio de alquiler por encima de los 800-1.000 euros mensuales rápidamente. Y la nueva oferta de los fondos como Axa, Hines o Ares va precisamente encaminada a edificaciones más reducidas", explicó a este periódico Mikel Echevarren, CEO de Colliers, otra de las consultoras protagonistas de este incipiente mercado.
A la suma de 184 millones de inversión en BRT entre el 1 y el 31 de enero de 2020 hay que sumarle ya además la anunciada este miércoles por el fondo estadounidense Hines, que se comprometió a impulsar junto a Acciona 395 viviendas build to rent de la mano de Colliers en el barrio madrileño de Valdebebas.
El volumen de inversión detrás de esta última promoción no ha sido revelado, pero es de notar que otra reciente transacción muy similar en la misma zona dirigida a levantar 400 viviendas ha supuesto unos 110 millones de inversión por parte del fondo Ares, otro de los llamados a ser un big player en este mercado al igual que Azora, que es paralelamente uno de los mayores caseros de España.
Así las cosas, de mantenerse el actual ritmo de inversión, el 2020 podría cerrar con más de 2.000 millones de inversión en build to rent, más del doble que en 2019, si bien desde CBRE evitan dar un pronóstico sobre cifras concretas, a tenor además de la posibilidad de que entren en juego nuevas regulaciones. La consultora, en cualquier caso, augura la expansión de este mercado, en contraste con su visión del inmobiliario en su conjunto, para el que prevé una "moderación" de la inversión en comparación a 2019.
