Para opiniones, la de Ismael Clemente (52). Extremeño de nacimiento, extremeño de verdad. De los mayores valores del Ibex 35, su visión es la de quien se ha esforzado, pero también, quien ha llegado. Genera lealtades donde va, pero como empresario, porque para él, la política es imposible. En 2014, fundó Merlin Properties, hoy el propietario más influyente de la capital, a cargo del relanzamiento del distrito financiero Azca y accionista bisagra en Madrid Nuevo Norte, la mayor operación urbanística de Europa.

Desde Castellana 280, Clemente dirige la principal inmobiliaria cotizada de la Península. Hijo de maestros, de formación jesuita en Derecho y Administración y Dirección de Empresas y hoy padre de seis. Con experiencia desde Argentina, Chile y México hasta Francia, Reino Unido y España, y relaciones con multinacionales de todo el globo, pocos pueden hablar de la micro y la macro como él. Contesta a Vozpópuli.

¿La tormenta inmobiliaria...va a llegar a España o va a pasar de largo?

Llegará a España porque somos un país interconectado con el mundo y nuestros principales socios a efectos comerciales son países que van a sufrir una recesión en 2023. Con una alta probabilidad, en particular Alemania, pero también China, que es el principal socio no comunitario con el que España comercia. En menor medida, Francia e Italia; Portugal es el que mejor se escapará. Pero sí que nos acabará afectando. 

¿En 2023?

Lo lógico es que sea en 2023. Si el Banco Central Europeo continúa apretando tipos con la idea seguidista respecto a la Fed de provocar una recesión, un poco de diseño, y luego pararla en su justo punto. Es un experimento económico que no se ha hecho tantas veces en la historia, pararán la demanda y afectarán a la inflación, en realidad a la subyacente. La parte negativa es que al parar la demanda se parará la producción, la economía, caerá el empleo, y tendremos una recesión, en teoría medida por los bancos centrales, pero tampoco tienen una gran tradición de acertar en la precisión de sus acciones en el pasado.

Usted trata con multinacionales de todo tipo, en oficinas, centros comerciales, naves logísticas... ¿Qué le transmiten ahora sobre España?

La sensación que tengo es que España es un país menos importante en el mundo de lo que nosotros creemos, aunque ahora la percepción objetiva es buena. Los grandes reproches que le hacen a Europa son que tenemos una guerra y no tenemos soberanía energética, y que cualquier industria energéticamente intensiva va a tener que emigrar. En ese sentido, España es el país que más lejos está de la guerra; por primera vez la doctrina OTAN de España como la retaguardia va a ser verdad. Por otra parte, tenemos un mayor grado de soberanía energética que el resto de los países europeos porque de facto somos una isla energética. Tenemos el suministro principal de gas de Argelia, si bien en 2022 ha quedado en segundo lugar, por detrás de las importaciones de gas natural licuado. En cualquier caso, desde el punto de vista energético no estamos mal.

Entonces, ¿qué les preocupa?

La relación de deuda sobre PIB, el Estado no va a tener ninguna oportunidad de hacer políticas anticícilicas, y si intenta hacerlas a costa de más déficit, va a acabar generando un problema con la deuda pública tan pronto como el Banco Central Europeo empiece a retirar liquidez del mercado. Cuando empiece al cuantitative tighting (ajuste cuantitativo) en la UE, España puede ser uno de los países más afectados. Hasta la fecha, la prima de riesgo ha estado muy estable porque a la hora de subastar nuestras letras las compraba el BCE, que ha estado embarcando mucha deuda española. Cuando esa ayuda termine, vamos a ver cómo evolucionan los precios de la deuda española...

Pero eso quizá más a largo plazo...

El incremento del coste de la deuda es más a largo plazo, tenemos unos tipos cerrados a un plazo relativamente largo; pero este año hay un importante volumen de refinanciaciones. Si para cubrirlas hay que subir mucho los precios, empezaremos a notarlo el próximo año.

Por eso ustedes tienen todo a tipo fijo...

Sí, ha sido una obsesión para nosotros a medida que avanzaba el ciclo. El ir reduciendo nuestra deuda real, bruta. Lo hemos acabado de redondear con la venta de una división importante de la compañía, y se han utilizado los fondos obtenidos para reducir la deuda hasta unos niveles bastante manejables para los próximos años. Con lo cual, aunque España esté mal, o pueda llegar a estarlo, dentro de que nos impactará, intentaremos estar bien.

En España vienen elecciones, ¿si fuera presidente, qué haría?

Yo no valdría para presidente del Gobierno porque ninguna de las cosas que a mí se me ocurren como economista ortodoxo serían a lo mejor aceptables para la población; tienes que tratarla de otra forma. La sociedad no acepta medidas que supongan disciplina, tolera mal el esfuerzo. Yo sería un mal presidente del Gobierno. ¿Qué es lo que haría yo? Lo primero es reformar la ley electoral, para no depender de grupúsculos en la gobernabilidad del país. Un sistema francés presidencialista de doble vuelta, de forma que todo el mundo tenga que concentrar su voto y decida entre uno y otro que han quedado finalistas, y no este mercadeo que hay hoy en día que hace bastante daño a la convivencia. Las regiones favorecidas a lo mejor están muy contentas, pero las regiones más desfavorecidas, y yo vengo de una, cuando observan el espectáculo lo hacen con estupor.

En España se pueden hacer muchas cosas que no requieren la colaboración mediante subvención sino que procedería a una simplificación normativa, para mí sería un objetivo número uno de una o dos legislaturas"

Lo segundo, actuaría sobre el sistema de pensiones, que es una bomba de relojería. Hay que actuar sobre él de forma inmediata, pero ahí no caben soluciones mágicas. Después iría a cosas cualitativas, de largo plazo, pues la vulgarización de los niveles educativos, que es un absoluto desastre, no puede conducir más que a la destrucción del país. Es una opinión que comparte mucha gente en España con ambos colores políticos.

Y en lo económico... ¿qué haría?

Actuaría sobre pensiones como te decía y sobre inversión productiva. En España se pueden hacer muchas cosas que no requieren la colaboración mediante subvención, sino que procedería a una simplificación normativa, para mí sería un objetivo número uno de una o dos legislaturas: el reducir la hipernormativización en la que hemos incurrido. Hoy en día es súpercomplicado hacer cosas en España. Lo que planteo es que haya unos tribunales menores en los que se diriman cosas hasta ciertas cuantías y que los tribunales importantes del país no se vean colapsados por cosas menores que solo importan a los actores involucrados, pero que resultan irrelevantes para la sociedad.

Yo no valdría para presidente del Gobierno porque ninguna de las cosas que a mí se me ocurren como economista ortodoxo serían a lo mejor aceptables para la población"

Hay muchas cosas que no requerirían inversión pública. Subir los niveles educativos no tiene por qué, países como la India han demostrado que se pueden subir mucho los niveles educativos con una inversión modesta. Aquí siempre que se habla de hacer cosas, se habla de inversión pública, pero hay muchas medidas que se pueden tomar sin gastar ningún tipo de dinero...

Pero no sería un buen político....

No sería un buen político, mi carácter y mi forma de ser es absolutamente incompatible, la gente me odiaría porque no valgo, de político tienes que ser ambiguo siempre y estar dispuesto a cambiar de opinión si es necesario varias veces...

En el mundo de la empresa siempre, ¿en Merlin hasta cuándo?

Es una cosa que empieza a preocuparme, buscar el momento en el que haya que dar el relevo a la gente que viene detrás. Este es un juguete que hemos montado en 2014, que ha desarrollado una trayectoria muy buena y que actualmente es un empresón. Funciona como un reloj suizo, cuando estás tocando las palancas, hace exactamente lo que prevés que va a hacer, como un coche de competición bien afinado que te transmite perfectamente la carrera y cualquier insinuación con el volante o con el punto de apoyo. La compañía es un auténtico pepino, diversificado, lo que nos vino bien durante el covid. Y lo que tengo que encontrar es en qué momento dar el paso a los que vengan detrás, no es una cosa de corto plazo y menos con lo que se avecina... No lo haría en medio de un ciclo recesivo porque si nuestra voluntad es dar paso a gente más joven, si le dejas el marrón en mitad de un ciclo recesivo...

¿En 2024?

No creo que el ciclo sea de un año ni de dos. Cuando se deje a la compañía perfectamente ordenada será el momento de dar un paso al lado. 

¿Se vería fundando otra compañia?

De aquí desgraciadamente me tendré que ir a algo parecido a una prejubilación, porque yo de lo único que sé es de sector inmobiliario y si fundara otra cosa, competiría con Merlin y no sería capaz de hacerlo. No soy capaz de vender coches viejos, les cojo cariño y los tengo toda la vida hasta que se rompen...no sería capaz de crear una competidora de Merlin...

Pero Madrid Nuevo Norte no competiría con Merlin...

Es una cosa diferente, un proyecto transformador para Madrid y para España. Cuando llegue el momento de construir edificios y seleccionar por qué parcelas empiezas, cuáles no, qué haces con los derechos del residencial... Se van a tener que tomar una serie de decisiones inmobiliarias...y vamos a estar aportando ideas. Si podemos tener una mayor involucración y es en beneficios de todos los socios del proyecto, nos encantaría.

¿Qué sueño le quita el sueño?

Una cosa que me hacía mucha gracia cuando era pequeño era que, cuando escuchaba gente mayor, decían que ellos a partir de una cierta edad se sentían proyectados en sus hijos. Tengo 52 tacos y mis sueños son mis hijos. A nivel particular tuve una vida bastante plena, me podría ir mañana para el otro lado y me iría con una sonrisa. Mis sueños ahora son mis hijos, el sueño que me quita el sueño es qué país les estamos dejando, qué van a poder hacer de sus vidas profesionales... Y la pregunta del millón, si sacarles de aquí o no, una pregunta que parece absurda en el entorno cómodo de cierta bonanza económica que hemos vivido en España.... Pero ahora intento leer todo lo que puedo sobre tu país (Argentina) para determinar en qué momento se jodió antes del 8 de diciembre de 2001 con el corralito de Cavallo. Después vino el corralón, la pesificación de los depósitos, por tanto, el Estado les robó un 30,40% de su dinero, y luego la situación solo continuó deteriorandose hasta que se produjo el gran robo: la apropiación de los saldos de fondos de pensiones para pagar deuda externa.

Intento leer qué señales llevaron a un argentino a tomar la decisión de quitarse de en medio en el año 1999, 2000, antes de que llegase el momento de la hecatombe. Y lo que intento determinar es si eso está pasando aquí"

El que pasó diciembre de 2001 en Argentina ya lo que único que vio es cómo el año siguiente le pesificaron sus depósitos a un ratio del 0,7% del peso respecto al dólar... pero es que ahora está al 0,0075%. Desde entonces ha sido todo un continuo desastre, lo que intento evitar es que me pase a mí. Intento leer qué señales llevaron a un argentino a tomar la decisión de quitarse de en medio en el año 1999, 2000, antes de que llegase el momento de la hecatombe. Y lo que intento determinar es si eso está pasando aquí, y si está pasando, en qué momento tomar la decisión de levantar el campamento porque al final uno tiene una serie de obligaciones con su país, como es lógico, pero tu obligación principal, la primordial, la más importante, es proteger a tu familia. 

De cara al 2023, ¿qué inflación esperan, cómo creen que evolucionará la situación económica...?

La inflación dejará de subir en algún momento, pero no sé si dejará de ser alta...estamos previendo para 2023 que los incrementos por inflación vayan a ser trasladables en general. En centros comerciales está bajando la tasa de esfuerzo, ahora está en un 12%, pero en la COVID la llegamos a tener en el 12,9%. Eso significa que nuestros propios clientes están consiguiendo repercutir la inflación en los precios de venta, y hay que tener en cuenta que los alquileres tienen un menor peso que las ventas, en centros comerciales está pasando. Hay que ver si se produce o no un colapso del consumo, ya veremos qué sucede con las clases bajas...

Si sube la tasa de esfuerzo tendremos que hacer un programa de contención de rentas, lo hicimos en el covid y si hace falta lo volveremos a hacer, no vamos a fallar"

Tenemos contemplado un colapso de consumo, lo notaríamos inmediatamente en las ventas de los centros. Si sube la tasa de esfuerzo tendremos que hacer un programa de contención de rentas, lo hicimos en el covid y si hace falta lo volveremos a hacer, no vamos a fallar. En oficinas, el cashflow por rentas no supone nada para las empresas, es muy raro que les empiece a doler la renta tanto tengan que protestarla, igual alguna pyme...

¿Cómo creen entonces que irán los ingresos?

Va a ser un año en el que nuestros ingresos e incluso ebitda deberían crecer ligeramente, ya que en la comparación con 2022 ya estaría excluido el efecto de las oficinas que alquilábamos a BBVA. Sin embargo, caerá nuestro flujo de caja libre, para el que no podíamos excluir el efecto BBVA. En el 2022 estuvimos supervitaminados por seis meses de ingresos del BBVA, por lo que en 2023, el flujo de caja libre será un poco inferior al de 2022. El GAV -precio de mercado de la empresa sin contar sus deudas- caerá como consecuencia de una reducción de los valores nominales de los activos, algo que ya está pasando y que continuará en 2023. Ya ocurrió con los activos comerciales durante el covid...se encajará y fuera. Nos da igual porque nuestra cotización sigue estando muy por debajo.

Tampoco esperan una gran inversión en activos en 2023...

Inversión en compras no, no será un año adquisitivo. Pero inversión en nuestros propios activos sí, porque si paras, a dos o tres años vista notarás la caída de ingresos. La compañía ha ido cumpliendo de una forma fidedigna con la hoja de ruta de la salida a bolsa y nos hemos ido quitando todas las divisiones que considerábamos non core. Dentro de oficinas y centros nos hemos ido desprendiendo de los activos que no eran estratégicos, pero cada vez estamos más cerca del hueso. Las sucursales del BBVA eran non core, cuando llegó el momento se han vendido. La compañía está cada vez más musculosa, ya no hay tanto activo que se pueda vender, y comprar, quizás no es el momento.

Donde tienen previsto expandirse es en centros de datos, ¿qué porcentaje tienen prealquilado?

Estamos empezando con los primeros módulos, de los nueve megas totales hay 5,6 alquilados, el 60%, y es un milagro. El negocio de los data centers se lleva mal con los prealquileres. Nos han ayudado a tener credibilidad con el Consejo (de Administración), pero no es lo normal. Primero los tienes que terminar y si le funciona al potencial inquilino, lo alquila, pero a toro pasado.

La otra gran ilusión es DCN, la promotora de Madrid Nuevo Norte. Reciente está el fallo favorable del arbitraje a BBVA, que podría dar entrada a nuevos inversores... ¿Qatar podría ser un buen compañero de viaje?

El fondo soberano de Qatar podría ser un compañero de viaje, a ver cómo lo quiere plantear BBVA. Nosotros intentamos evitar que esa posible transmisión de BBVA nos llegara en un momento que no estuviéramos preparados. Ahora estamos en una situación mejor para cualquier cambio de circunstancias que se pueda producir en el futuro...y nuestra influencia va a ir aumentando naturalmente, ya que la compañía se va acercando a ser una inmobiliaria, por tanto, nuestro criterio será tenido en cuenta.

O sea, no se descarta que Merlin vuelva a por una mayoría accionarial en DCN...

No lo descartamos pero es un asunto en el que vamos a remolque, ya que es BBVA quien tiene la mayoría accionarial y quien tiene que tomar las decisiones...

Puede ser un fondo soberano o una aseguradora tipo Axa...

Cualquiera de esas figuras...A corto plazo no, quedan factores de incertidumbre como la resolución de los recursos contra la modificación del plan (urbanístico) y queda la transmisión de los terrenos que tiene que hacerse antes de finales de 2023. Si los recursos se resuelven favorablemente y el proyecto tira adelante de forma normal, sin que haya que volver a llevarlo al Pleno del ayuntamiento, se producirá la transmisión de los terrenos y empezaremos a estar en el momento óptimo: la compañía ya tendría todos los terrenos en balance, se habrían resuelto todas las incógnitas jurídicas y será el momento en el que se pueda plantear la entrada de un nuevo socio...

Y los socios, en Merlin... ¿todo resuelto con el Santander?

Agua pasada, la situación está tranquila en estos momentos. Evidentemente, a nivel accionarial ya se tendrán que organizar con el resto de los accionistas, como equipo directivo nos compete funcionar de la mejor manera posible. Dedicarnos a que la compañía genere alpha. La gente siempre está preocupada por el beta, pero una compañía que no genere alpha cae más temprano o tarde en la esclerosis. A nivel accionarial, desconozco cuáles son los planes de Santander, no creo que tengan pensado hacer ningún movimiento sorpresivo en los próximos meses. Cuando ellos quieran rotar la participación que la roten...

¿Seguiría en caso de una OPA?

Si hubiera una OPA seguiría... dependiendo de quien fuera el accionista de control. Si no me convence, sería el fantástico momento para irme a mi casa.

¿Ha habido contactos recientemente en este sentido?

No hubo ningún contacto, llevamos mucho tiempo tranquilos. La última noticia fue el approach de Brookfield, pero no llegaron a ningún acuerdo... y el private equity (como Brookfield) está descartado por mucho tiempo porque sus estructuras típicamente apalancadas ahora no funcionan...

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