Primer aviso de alcance en el residencial español ante el cambio de ciclo en la financiación. Metrovacesa, la promotora con mayor valor y bolsa de suelo del mercado, detecta una "cierta ralentización" en la demanda de vivienda al cabo del segundo trimestre del 2022 respecto a los "trimestres anteriores".
En su última comunicación al mercado, la inmobiliaria controlada por Santander, BBVA, Carlos Slim y Blackstone dice haber percibido "cierta debilidad" en el interés por la compra de un piso durante los últimos meses.
Desde la compañía dan cuenta de 412 preventas durante el segundo trimestre, un 27% menos que en los primeros tres meses del año, y en contraste con lo que sucedió en 2021, cuando entre el primer y el segundo trimestre medió un aumento del 34%, hasta las 549.
Metrovacesa cita como factores que pueden acabar erosionando la demanda el aumento de la inflación (ahora en el 10,8%) y de los tipos hipotecarios
Dentro del perfil de comprador de Metrovacesa existen grupos más expuestos al impacto de la inflación por sus menores ahorros: el 46% de sus clientes tienen menos de 40 años y el 69% del total compra con hipotecas financiadas en promedio al 72%.
En esa línea, Metrovacesa cita como factores que pueden acabar erosionando la demanda el aumento de la inflación (ahora en el 10,8%) y de los tipos hipotecarios: durante el segundo trimestre, el euríbor pasó a positivo y los principales bancos encarecieron las hipotecas fijas alrededor de un 20% respecto a enero -aunque siguen un 50% por debajo de máximos-.
La única promotora que capitaliza por encima de los 1.000 millones enuncia también como amenaza una posible "desaceleración macroeconómica" que podría alcanzar a nuestro país. Por lo pronto, el Banco de España ha rebajado su previsión de crecimiento del PIB para 2022 del 4,6% al 4,1%.
Evolución de precios y visión de Metrovacesa
En cuanto a los precios, Metrovacesa asegura estar gestionándolos "vivienda a vivienda", siendo capaz de implementar incrementos de precio entre el 4% y el 10% ante el impacto de la espiral alcista de los costes de construcción, que ha hecho que "varios proyectos" de la promotora se pospongan al segundo semestre.
En este sentido, la inmobiliaria considera que la presión de los costes se está moderando; el acero corrugado en España ya está en niveles previos al estallido de la guerra en Ucrania.
Desde la principal promotora española se transmite además tranquilidad por el margen de maniobra del que dispone: ya ha prevendido o entregado el 93% del objetivo para 2022, y al cabo del primer semestre logró entregar 952 unidades, el 60% del objetivo anual, tras un excepcional 2021. En seis meses, la compañía ingresó 246 millones, acumulando 268 millones en caja por los 169 que tiene de deuda neta.
Desde Metrovacesa inciden así en que "las perspectivas de la vivienda nueva siguen siendo favorables, debido a la positiva evolución demográfica, la preferencia de los compradores por la vivienda nueva y la escasa oferta en construcción". A nivel general, el ritmo actual de la obra nueva equivale a la mitad de los hogares que se crean.
Moderación de la vivienda en el segundo semestre
Desde otra de las tres grandes promotoras del mercado estiman que el precio de la vivienda "continuará su ritmo alcista por el desajuste existente entre oferta y demanda de vivienda, tanto obra venta como para alquiler" pero reconocen que "en función del ritmo de subida de tipos veremos oscilaciones en los ritmos de venta y seguramente subidas más moderadas en la segunda mitad del año".
Por lo pronto, atendiendo a datos de Fotocasa, las búsquedas de vivienda cayeron ya un 5% entre mayo y junio, y en julio retrocedieron otro 10%. Desde el portal, el segundo más grande del mercado, acotan que la coyuntura vacacional podría ser uno de los factores, pero desde otras inmobiliarias apuntan al endurecimiento de la financiación como el factor principal.
"Una parte de la demanda que se va lo hace esperando a ver cómo evoluciona el mercado en los próximos meses y otra, simplemente porque ahora ya no le dan los números"
Desde Don Piso dan cuenta de un retroceso en las búsquedas hasta el 15 de julio del 15% respecto al mismo período del año 2021. "Una parte de la demanda que se va lo hace esperando a ver cómo evoluciona el mercado en los próximos meses y otra, simplemente porque ahora ya no le dan los números", ha afirmado a este medio el subdirector general de Don Piso, Emiliano Bermúdez.
El departamento de datos del portal apunta a una contracción de las operaciones del 15-20% en el segundo semestre. Y ello, al hilo de un aumento significativo de la tasa de esfuerzo de las familias, desde un 30% hasta un hipotético 45% a finales de año en paralelo a una subida de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo hasta el 2%. Los precios tenderían moderarse hasta crecer por debajo de la inflación pero no se registrarían bajadas hasta mediados de 2023.
Para un marco de tipos similar, los economistas del primer banco español, Caixabank, han proyectado que el acceso a una vivienda para las familias españolas se vería endurecido este 2022 cruzando el umbral del 35% de esfuerzo considerado como sostenible hasta rondar el 40%.
