PriceWaterHouseCoopers, una de las mayores consultoras/auditoras privadas del mundo, ha destinado buena parte de la presentación de su informe de tendencias inmobiliarias 2020 en Madrid a plantear su visión sobre el "problema" de la vivienda, y en concreto, de los precios del alquiler que afectan sobre todo a las principales ciudades - aunque no de manera homogénea - de nuestro país.
La auditora sostiene que dicha cuestión ha sido afrontada por los gobiernos desde tres diferentes enfoques. Así, ha seleccionando tres ejemplos de ciudades que ejemplifican, a su entender, el desarrollo de los mismos.
PwC plantea como ejemplo de política exitosa "reducir rápidamente" los precios el fomento a los fondos de inversión que ha tenido lugar en los últimos años en la ciudad australiana de Sídney. Frente a las 17.500 de viviendas en alquiler que había disponibles en 2017, el stock creció hasta las 36.680 en 2019, una subida del 110% en dos años. En ese mismo período, los precios cayeron un 8%. Se espera que se terminen 192.000 viviendas entre 2019 y 2023.
Otra línea de actuación ha sido el impulso público al parque de vivienda asequible. En esa línea, PwC pone el ejemplo de la capital de Austria, Viena. Allí, la proporción de alquiler social sobre viviendas alquiladas alcanza el 60% (y el 20% en toda Austria). Los precios se han mantenido relativamente "estables" en la capital, según apuntan desde la consultora, con subidas (e incluso algunas bajadas) interanuales que no llegan al 5%. El parque de vivienda asequible representa el 1% en España y el 6% en Alemania, según destaca PwC.
PwC critica el control de precios
Paralelamente, la auditora pone como ejemplo de política que no ha surtido los efectos deseados el control de precios. El ejemplo escogido por PwC es lo sucedido recientemente en Berlín. Los precios habían subido un 22% entre 2012 y 2015, el año en que el Gobierno alemán puso en marcha una política de limitación de precios a la que se adhirió la capital. Entre 2015 y 2018 los precios del alquiler en Berlín subieron otro 24%, según recoge la auditora, que además ha alertado de la economía sumergida generada.
"Hecha la ley, hecha la trampa. Los arrendadores y arrendatarios acaban llegando a acuerdos paralelos", esgrime el socio de inmobiliario de PwC España, Rafael Bou, tras cuestionar que afirmar que en España "muchos políticos están optando por la solución de Berlín" porque "no tienen ni tiempo ni dinero".
Un eventual control de precios como el que proyecta el nuevo Gobierno español sería recurrible ante el Tribunal Constitucional pero entraría en vigor, como mínimo, hasta que la Justicia se manifieste
Berlín ha apostado por endurecer los controles a partir de este año, congelando los alquileres por cinco años y poniendo sanciones de 500.000 euros a quienes lo incumplan. "El Gobierno central alemán, que ya había intentado regular los precios de los alquileres en 2015 (con poco éxito pues la Ley tenía muchas excepciones y su aplicación en la práctica ha sido escasa) ha anunciado su intención de implementar nuevas medidas más efectivas, similares a las aprobadas para la ciudad de Berlín", añade Jacobo Sánchez-Andrade, counsel del área de derecho inmobiliario de Bird & Bird.
Sánchez-Andrade añade el caso de París e incide en "que las prohibiciones que se implantaron en 2014 tampoco han resultado efectivas ya que los precios máximos podían aumentarse si se daban excepciones (que se han hecho generales). Los tribunales decidieron suspender su aplicación en París y en otros puntos calientes". Así, advierte de que un eventual control de precios como el que proyecta el nuevo Gobierno español sería recurrible ante el Tribunal Constitucional, aunque los particulares deberían acatar la decisión de sus respectivas administraciones (comunidades autónomas) hasta que no haya un pronunciamiento judicial al respecto.
En este sentido, cabe destacar que el control de precios lleva décadas funcionando en Suecia (donde el centroderecha impulsa ahora eliminarlo para poner coto a las "listas de espera" para acceder a pisos y a la "economía sumergida"), mientras el centroizquierda en Dinamarca y algunos estados de EE.UU. como California, Oregon y Nueva York han implementado en 2019 medidas de freno a los precios con un ojo en los fondos de inversión.
La situación de España
Por lo pronto, desde PwC se inclinan por defender que la "regulación" no es la solución (inciden además en que en España, más del 90% de arrendadores son particulares) y que en nuestro país hay "un problema de oferta" preparada para la demanda que hay hoy de alquiler.
Desde la auditora citan estadísticas del Banco de España y Fomento para esgrimir que en España hay una demanda estructural de 120.000 viviendas nuevas al año, siendo que en 2019 se levantaron unas 73.000. Así, mientras el número de pisos terminados privados creció de 45.000 (2013) a 63.876 (2019), el de Vivienda de Protección Oficial cayó de unas 20.000 en 2013 a 5.937 en 2019. Los precios de alquiler crecieron alrededor de un 60% en las principales ciudades en el mismo período.
PwC destaca así el ejemplo de Sídney y pone como alternativa el de Viena, la línea hacia la que parecen inclinarse los principales representantes del sector inmobiliario en España como solución políticamente viable - está recogida en el pacto de investidura entre PSOE y Unidas Podemos - frente al control de precios.
El Gobierno impulsa ya la promoción de 20.000 viviendas a precios regulados bajo financiación privada, para las que se ha postulado Azora, el segundo mayor casero de España
En su primera alocución pública de 2020, el CEO de la socimi cotizada del Ibex 35 Merlin, Ismael Clemente, ha planteado que el Estado compre el 100% de la Sareb (en un 55% privada ahora), y ponga sus viviendas en alquiler (de los 34.000 millones de Sareb, 12.400 millones son inmobiliarios, teniendo unas 60.000 viviendas).
El Gobierno, en suma, impulsa ya la promoción de 20.000 viviendas a precios regulados bajo financiación privada, para las que se ha postulado Azora, el segundo mayor casero de España. La gestora inmobiliaria Locare ha estimado que equilibrar el parque de alquiler asequible español con la media europea requiere que entren en el mercado del alquiler asequible 1,1 millones de viviendas (no necesariamente nuevas) y costaría unos 130.000 millones públicos y/o privados entre vivienda nueva y acondicionamientos de las actuales.
