Pasan los meses y la pregunta sobre la vivienda sigue siendo la misma: ¿cuándo van a bajar los precios? Con el rebote de marzo, el mercado anotó su mayor incremento interanual desde 2007, pero los niveles de entonces denotan que los precios tienen todavía margen al alza.
Atendiendo a los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística, el sector continúa con más actividad que nunca desde los tiempos de la burbuja y se ha posicionado ya a menos de un 10% de distancia respecto a los máximos que se alcanzaron a principios de 2007. Por dimensionar la tendencia, los precios subieron más de un 8% el último año, si bien es de notar que se trata de una variación singular: entre 2020 y 2021, el incremento había sido de solo un 0,9%.
El ahorro embalsado por las restricciones de la pandemia ha empujado los precios al alza de forma excepcional en un contexto que además contribuye al encarecimiento de la obra nueva. A la espiral inflacionaria por la crisis de suministros y la guerra en Ucrania cabe sumar una cuestión estructural que separa al mercado actual de la burbuja: la escasez de oferta. Entre 2007 y 2022, las transacciones han caído cerca de un 20%, pero la oferta a estrenar ha bajado un 80%. Lo anterior explica que la obra nueva ya esté en máximos históricos, si bien su cuota sobre el mercado ronda apenas el 15%.
El volumen de hipotecas es un 60% menor al de 2008 y con una cuota del tipo fijo superior al 70% frente al 5% de la burbuja. Las hipotecas a tipo fijo, en suma, se abarataron un 40% en la última década
Otro elemento favorable al crecimiento de los precios de la vivienda es el aumento de la renta media disponible, del 15% desde 2008 (en especial, entre los grupos de mayor edad), coincidente con un menor endeudamiento. El volumen de hipotecas es un 60% menor y con una cuota del tipo fijo superior al 70% frente al 2% de la burbuja. Las hipotecas a tipo fijo, en suma, se abarataron un 40% en la última década, según la comparadora de créditos iAhorro.
El cambio de ciclo en la vivienda
Todo ello explica por qué el cambio de ciclo hipotecario que se avecina ha precipitado aún más compras con hipoteca a tipo fijo y moderaría el boom de la vivienda, pero de forma gradual y más bien perceptible hacia finales de año. Según una estimación de Caixabank, la tasa de esfuerzo de los españoles superará el 35% recomendado como saludable recién el próximo año, pudiendo, en el peor de los escenarios, llegar a niveles similares a los de 2006 a finales de 2023.
Por lo pronto, la financiación de la compra de la vivienda por la vía de hipotecas variables se podría encarecer en alrededor de 1.500 euros anuales al cabo de este año, de acuerdo a una proyección de iAhorro. Esto implica un encarecimiento potencial de las hipotecas variables de hasta un 25% a fecha de diciembre de 2022 respecto al año anterior que podría eventualmente trasladarse a las hipotecas a tipo fijo.
El Banco de España ha cifrado el riesgo de sobrevaloración de la vivienda actualmente en un 5%, una cifra a tener en cuenta pero muy alejada del intervalo del 10-30% que se registró entre 2004 y 2008
En paralelo, el Banco de España ha cifrado el riesgo de sobrevaloración de las casas en un 5%, una cifra a tener en cuenta pero muy alejada del intervalo del 10-30% que se registró entre 2004 y 2008. En el peor de los escenarios económicos proyectados por el BdE, el precio de la vivienda caería un 8,6% antes de 2024. Es lo que sucedería si el Producto Interior Bruto se acaba contrayendo este año en lugar de crecer un 4,1% como se cree más probable. Si el PIB creciera pero menos de un 1,5%, la vivienda se devaluaría hasta un 5,3%.
Por lo pronto, Bankinter ha proyectado ya una moderación en los precios, que apenas subirían un 1% tanto en 2022 como en 2023, al tiempo que Caixabank ha rebajado recientemente su estimación al alza, que rondaría el 3% en este y el próximo año.
Más optimistas son los investigadores del BBVA, que han apostado por subidas en la vivienda del 5% y el 5,8% en estos dos años, a consecuencia del ahorro acumulado por las familias, los todavía bajos tipos de interés, las nuevas preferencias de los hogares hacia casas más grandes y con espacios abiertos, los factores que sitúan al residencial como activo de inversión competitivo y la creciente llegada de demanda extranjera ante la superación de la pandemia.
