¿Cuándo van a bajar los precios de la vivienda? El consenso de las consultoras y tasadoras es que los precios volverán a subir este 2022, pero la tendencia alcista empieza a chocar con la historia.
La realidad es que el alza de las casas debe entenderse en un contexto que va más allá de nuestro país. Los bajos tipos de interés y la demanda embalsada por la pandemia han disparado el precio de la vivienda como valor refugio del dinero, y España no ha sido la excepción. Para argumento, valga recordar que la obra nueva residencial promedia a nivel nacional una revalorización interanual del 5% desde 1985.
En Estados Unidos, los precios subieron a doble dígito en buena parte del último año. En la Eurozona, el dato más reciente es de un encarecimiento del 8,8% interanual en el tercer trimestre de 2021, el mayor crecimiento en la serie histórica desde 2005. Según los registros de las mayores tasadoras españolas, Tinsa y Sociedad de Tasación, la vivienda en España se encareció un 3-4% en 2021, en línea con las cifras oficiales.
Antes de la pandemia, las casas estaban en una fase de moderación en nuestro país. Las primeras proyecciones apuntaban a un escenario similar al que siguió al pinchazo de la burbuja de 2008. Entonces, el precio bajó alrededor de un 8% tras más de doce meses, otro dato que ilustra tanto la fuerte resistencia de la vivienda a grandes oscilaciones, como el ritmo que podría seguir en caso de cambiar a la baja.
La vivienda seguiría subiendo en 2022
Para el 2022, las primeras proyecciones apuntan a nuevas subidas, más tenues en el caso de la segunda mano. La tasadora Gloval apunta a un crecimiento del 1,5% de la vivienda usada que puede repartirse de forma heterogénea por mercados. Colliers proyecta un encarecimiento del 5-10% para la obra nueva, en tanto que Caixabank llega hasta un 7,8% global una vez incluido el previsible impacto de la inflación.
De cumplirse estas proyecciones, el 2022 será el octavo año de crecimiento consecutivo del precio de la vivienda en España. Como bien inciden desde Sociedad de Tasación, la historia medida desde 1985 dice que, en 2023, el ciclo debería agotarse, ya que nunca hubo más de ocho años seguidos al alza. Sin embargo, existen una serie de factores excepcionales que podrían adelantar ese cambio de ciclo o, por el contrario, alargarlo más allá incluso de 2023, según identifican ya como posibilidad desde la propia Sociedad de Tasación.
El fundamental pasa por la evolución que sigan el actual marco de liquidez y la inflación. A corto plazo, esta agrava la tendencia al alza de los precios. Una elevada inflación que persista en el tiempo empujaría a las entidades del sistema financiero a subir los tipos de interés, lo que detraería el atractivo de las casas como valor refugio. Por lo pronto, la Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas) contempla que la inflación siga en España por encima del 5% en los primeros meses del 2022.
Otro de los factores a tener en cuenta pasa por el trasvase del alza de los costes de construcción en 2021 (entre el 10% y el 15%, según la fuente) al mercado de obra nueva
Paralelamente, está por ver la dinámica que seguirá el comprador extranjero, que ya tuvo un rebote al alza el último año sin alcanzar todavía los niveles de 2019. Las mayores subidas de la vivienda en 2021 coincidieron con puntos con importante presencia del inversor foráneo, como San Sebastián, las Islas Baleares o Málaga, al margen de Madrid y Barcelona.
Otro de los factores a tener en cuenta pasa por el trasvase del alza de los costes de construcción en 2021 (entre el 10% y el 15%, según la fuente) al mercado de obra nueva, un fenómeno del que promotoras cotizadas en España ya han dado cuenta a sus inversores.
La evolución que siga el empleo, en especial, tras el fin de los Expedientes de Regulación Temporal de Empleo, será otro de los condicionantes. Tampoco se puede soslayar el impacto que tendría la nueva Ley de Vivienda, que podría derivar en la intervención pública del mercado de los alquileres de vivienda en ciertas comunidades autónomas.
Por lo pronto, el departamento de estudios inmobiliarios de Caixabank ha hecho ya una proyección de los precios más allá de 2022 con tres escenarios: el optimista, el más probable y el pesimista. El optimista y el más probable para el banco se alinean sobre la base de un crecimiento sostenido del precio de la vivienda de otro 4-3% interanual hasta diciembre de 2023. El escenario pesimista advierte de un cambio de tendencia el próximo año con una posible caída ya del 6% interanual a partir de septiembre de 2023 y del 7% en diciembre de ese año.
