Los barrios más céntricos de Barcelona, y en especial el Eixample, hace años que estaban fuera del mercado inmobiliario de las oficinas por falta de nuevas promociones, falta de espacio y precios desorbitados. Solo al alcance un bolsillo, además de repleto, caprichoso. Pero el veto del equipo de gobierno municipal que dirige Ada Colau (Barcelona en Comú) a las promociones de pisos que no destinen el 30% del suelo a viviendas de protección oficial (VPO) ha despertado una vertiginosa fiebre constructora de oficinas y sedes corporativas emblemáticas que está implosionando hacia el centro de la ciudad en detrimento del 22@.
Muchos constructores y promotores que habían adquirido suelo en los barrios más céntricos de Barcelona y con mayor demanda-como las dos mitades del Eixample, Sant Martí e incluso la zona sur de Sarrià y Gràcia- han cambiado sus planes iniciales de construir pisos y han preferido pasarse a las oficinas por miedo a que el Ayuntamiento de Barcelona tumbara sus proyectos. Por todo ello, y también por la sostenida tendencia alcista del ladrillo, el número de oficinas en construcción en 2019 en Barcelona se situó en 226 metros cuadrados, un 75% más que los contabilizados en 2018, según el informe Barcelona desde el cielo, elaborado por la prestigiosa consultora inmobiliaria CBRE.
Si a estas oficinas se suman los 329.000 metros cuadrados proyectados (y pendientes de licencia) que tienen como fecha prevista para el inicio de obras este año 2020, se obtiene una superficie de más de medio millón de metros cuadrados, según estudio de CBRE. Lo nunca visto. El Col·legi d’Arquitectes de Catalunya (CAC) ha detectado que “el mercado residencial en Barcelona ha caído un 30% en el último año”, y la mayor parte de esa caída ha funcionado como un vaso comunicante hacia el mercado de las oficinas.
Efecto llamada y precios al alza
Para que el efecto llamada entre los constructores fuera todavía, hay que añadir que los beneficios de la venta de oficinas en Barcelona está pulverizando registros y dejando atrás al de los pisos de alto standing. El prestigioso estudio de mercado Savills Aguirre Newman Barcelona también destaca que el precio de las oficinas barcelonses “sigue al alza”.
Diversas fuentes del sector inmobiliario consultadas por El Liberal coinciden en señalar que “la rentabilidad de una promoción de pisos que debe dedicar el 30 a vivienda pública es mucho menor que la de un edificio de oficinas”. Además, se da la circunstancia de que “como la tramitación de los proyectos es más sencilla y menos arriesgada, los promotores están optando cada vez más por construir oficinas y no jugársela con las viviendas”, añaden las mismas fuentes.
Por eso espacios emblemáticos de la Gran Via y sus calles adyacentes, en el tramo comprendido entre la plaza de España y el paseo de Gracia, que estaban destinados a viviendas de gama alta se han reconvertido en proyectos de oficinas “algo que no se veía desde hacía muchos años”, explica Chicho Ruíz, urbanista barcelonés y experto en tramitación y elaboración de proyectos arquitectónicos. Según Ruiz, hasta ahora, muy pocos en el sector inmobiliario “se atrevían a construir oficinas en el Eixample, porque no daba rendimientos demasiado jugosos. Eran mucho más rentables los pisos. Pero la situación ha dado un giro de 180º”.
Restricciones también el el distrito 22@
Y el detonante del cambio ha sido la política urbanística de Colau y sus constantes vetos, coinciden todos. El primero de ellos, la polémica y antes mencionada obligación del 30% de vivienda protegida. A este embudo hay que sumar una de las últimas directrices restrictivas del equipo de la alcaldesa: la modificación del Plan General Metropolitano (PGM) en el distrito del 22@, aún pendiente de ejecución. Esta iniciativa municipal, que prevé aumentar del 10% al 30% el suelo reservado para vivienda en el distrito tecnológico, ha puesto en alerta al sector inmobiliario que empieza a temer que tampoco pueda seguir construyendo oficinas en un territorio que el año pasado atrajo al 54% de la inversión en oficinas de Barcelona y ha concentrado el 68% de los proyectos desde 2022, que suponen unos 350.000 m2.
Si se consolida el aumento de la oferta y del parque de oficinas disponibles en el Eixample -como parece que es la última tendencia los inversores que hasta ahora tenían puestos los ojos en el distrito 22@ se mudarán hacia el centro de la ciudad. El motivo es que los precios se equiparán y en igualdad de condiciones de precio, el centro es mucho “más atractivo, porque está mejor comunicado en transporte público, y las grandes compañías lo prefieren para sus sedes corporativas”, asegura Chicho Ruiz. Y no va desencaminado. “Ya se ha notado un descenso de la actividad inmobiliaria en el 22@”, confirman desde el sector.
