El año 2023 terminará de una una manera poco halagüeña para las personas que tienen un préstamo hipotecario o que aspiran a conseguir uno. Y es que la subida en vertical de los tipos iniciada hace algo más de un año, con un ciclo de diez subidas consecutivas hasta dejar el precio del dinero en un 4,5%, ha tenido un efecto de bola de nieve hipotecaria, y no precisamente positivo para los consumidores.
Por una lado, el paso del Euribor a 12 meses de niveles negativos a estar por encima del 4% ha supuesto un fuerte encarecimiento de las hipotecas, tanto de los precios para las nuevas concesiones, como de las renovaciones de todas las hipotecas variables – que suponían un 70% del total según el último dato disponible.
El nuevo escenario ha supuesto un mazazo contra las economías familiares y un frenazo a los planes de vivienda para muchas personas, empezando por aquellos que estaban buscando hipoteca para comprar. “Un 15% de los demandantes de vivienda que podían permitirse la cuota mensual propuesta por los bancos ante de la subida de tipos, han sido expulsados del mercado por el encarecimiento de esa cuota al superar los niveles del 35% de endeudamiento”, señala Juan Villén, director de idealista/hipotecas.
El nuevo escenario de tipos ha supuesto un mazazo contra las economías familiares y un frenazo a los planes de vivienda para muchas personas
Pero la situación, añade este especialista, no es mucho mejor para quienes ya estaban dentro del sistema. “Los que ya tenían hipoteca y se beneficiaron durante varios años de los tipos en negativo, que en muchos casos supuso incluso no pagar intereses por sus préstamos, han visto cómo sus cuotas mensuales se han encarecido mucho, hasta el punto de no poder pagar las nuevas cuotas en aquellas familias con ingresos más modestos y sin un colchón de ahorro adecuado”.
Frenazo a la espiral hipotecaria
La decisión anunciada recientemente por el BCE de detener la escalada en la subida de tipos ha supuesto un alivio para las personas hipotecadas. Aunque, los expertos creen que no hay demasiados motivos para creer que el ciclo alcista ha llegado a su fin definitivo. “La inflación sigue elevada, y la llegada del invierno, que suele demandar un mayor consumo energético, así como las tensiones geopolíticas y la amenaza del estancamiento o incluso posible recesión, y su potencial impacto en el empleo, son nubarrones que aún se ciernen sobre nuestra economía”, advierte Villén. Unas amenazas latentes que, continúa, pueden acabar "en una subida adicional de tipos, o bien con una entrada en recesión que, aunque pudiera dar el pistoletazo de salida para un nuevo ciclo de bajada de tipos, tendría seguramente un efecto más negativo en su vertiente de actividad económica y desempleo”.
Para añadir una variable más a esta ecuación, los precios de la vivienda parecen aguantar bastante bien los niveles actuales, especialmente en las grandes ciudades y la costa, donde la demanda, a pesar de la ralentización reciente, sigue superando con creces a la oferta, manteniendo esa presión sobre los precios. “Por desgracia, los factores que pueden fomentar una mayor oferta, o no están (como el incentivo a los propietarios para poner sus viviendas en el mercado de alquiler), o tardarán tiempo en materializarse (en las nuevas medidas para incrementar la construcción de nueva vivienda que aumente el parque inmobiliario)”, indica el director de idealista/hipotecas.
En este contecto, ¿qué puede hacer el consumidor para protegerse, tanto del escenario actual como de posibles riesgos futuros? Para Juan Villén es importante diferenciar entre las situaciones de quienes ya tienen una hipoteca y quienes quieren comprar una vivienda y necesitan financiación.
Quienes tienen una hipoteca a tipo variable, sobre todo si es relativamente reciente y el saldo pendiente es elevado, sí deberían considerar, la posibilidad de cambiar la hipoteca a tipo fijo o mixto
Por lo que se refiere a los primeros, “quienes tienen una hipoteca fija o mixta con tramo fijo a largo plazo reciente, no tienen de qué preocuparse: seguramente están pagando un tipo de interés inferior al 2%, y no deberían hacer nada en el escenario actual”, destaca este experto. En cambio, añade, quienes tienen una hipoteca a tipo variable, sobre todo si es relativamente reciente y el saldo pendiente es elevado, sí deberían considerar “la posibilidad de cambiar la hipoteca a tipo fijo o mixto, para limitar el riesgo de una subida adicional de tipos, y además para reducir su cuota mensual y pago de intereses”. El responsable de hipotecas de Idealista recuerda que los bancos siguen concediendo hipotecas, y que “se pueden conseguir ofertas fijas y mixtas claramente por debajo del nivel actual del Euribor, conlo que, además de protegernos, conseguiríamos un ahorro inmediato”.
Por su parte, quienes se encuentren en proceso de compra de vivienda y necesiten financiación, deberán valorar bien las alternativas actuales, su situación económica y perspectivas de uso de la vivienda que van a adquirir para escoger la mejor hipoteca posible según sus necesidades. “Actualmente más del 90% de las nuevas hipotecas formalizadas son fijas o mixtas, tanto por su seguridad como por el precio, más barato que las variables”, destaca Villén.
Actualmente más del 90% de las nuevas hipotecas formalizadas son fijas o mixtas, tanto por su seguridad como por el precio, más barato que las variables”Juan Villén, director de idealista/hipotecas.
En todos los casos, advierten desde el portal inmobiliario, es muy importante entender cómo funciona el mercado, para estar preparados ante un posible cambio de escenario futuro. “Es fundamental saber especialmente si existe un coste en el cambio de nuestra hipoteca, por ejemplo, si contratamos ahora una hipoteca fija o mixta y vemos que los tipos de interés bajan significativamente y que las hipotecas variables vuelven a ser más competitivas”.
La competencia entre bancos, una baza a favor
Desde Idealista resaltan que la competencia entre los bancos es una baza que juega a favor de los consumidores. “En un mercado como el actual, no tiene sentido quedarse con la oferta de nuestro banco habitual, sin antes comparar lo que nos puede ofrecer el mercado; y tal y como funciona el mercado hipotecario español, no basta con navegar por la web para ver qué publican los bancos, porque a menudo las ofertas publicadas tienen precios más caros de lo que se puede conseguir: hay que obtener ofertas personalizadas de los bancos, para comparar bien y tomar la decisión más ventajosa”, insiste Juan Villén.
Em ese sentido, intermediarios de crédito hipotecario como idealista/hipotecas pueden ayudar a los consumidores a través tres vías fundamentales.
- 1. Informando y explicando en detalle cómo funciona el mercado hipotecario y las diferencias entre ofertas de los bancos, que a menudo son complicadas de comparar ante los costes adicionales de seguros, tarjetas, etc.
- 2. Identificando los bancos que en cada momento son más competitivos, en función también de las necesidades particulares de cada persona: hay quien puede necesitar una mayor financiación, otros preferirán pocas vinculaciones, y todos buscando siempre el tipo de interés más bajo.
- 3. Facilitando el proceso de obtención de ofertas de bancos, haciendo por el cliente el trabajo de presentación de ofertas a los bancos, ahorrando tiempo y quebraderos de cabeza a quienes no conocen bien el mercado.
Por esta razón, recuerda Juan Villén, “es importante escoger al intermediario adecuado, y, si es posible, que sea gratuito, ya que de lo contrario el ahorro logrado se iría en pagar sus honorarios, y que sean los bancos quienes soporten su coste. Eso sí, siempre garantizando que se obtienen suficientes ofertas, y que la decisión final sobre qué banco elegir sea del consumidor”.
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