Blackstone suelta más lastre en el mercado de la vivienda en alquiler en España. El fondo americano de capital riesgo, todavía el mayor 'casero' del país, ha pulsado el botón de venta de otro millar de pisos dentro de su plan de salida gradual del residencial español en arrendamiento, en el que empezó a desembarcar a partir del año 2013 al calor del piso de precios postburbuja.
El private equity ha enajenado recientemente activos que pertenecían a sus socimis Testa Residencial -con alrededor de la mitad de su cartera en Madrid- y Albirana Properties -el grueso en Cataluña- por un valor conjunto de 152 millones de euros.
En cuanto a Testa, la que sigue siendo la principal empresa de vivienda en alquiler en España, parecen cada vez más lejanos los planes de expansión originales, de incorporar unas 1.000-2.000 nuevas viviendas al año para construir una megaplataforma de pisos con gestion profesionalizada por toda España valorada en varios miles de millones.
Por el contrario, el fondo ha delimitado las nuevas inversiones a mejoras de activos existentes -con un presupuesto de unos siete millones de euros en seis meses, al igual que en la hermana menor de Testa, Fidere- y ha profundizado la estrategia de desinversiones, con salidas acumuladas de 114,4 millones en el primer semestre de este 2024. Un ritmo más elevado que el seguido en 2023, cuando la socimi enajenó activos por valor de 133 millones en el curso de todo el año.
Afrontar deuda
Blackstone ha utilizado lo obtenido por estas ventas para amortizar parte de la milmillonaria deuda tomada por Testa, que ha sido refinanciada para aplazar el vencimiento de 2024 a 2027 de la mano de entidades como Santander, Société Générale y Bank of America con criterios de solvencia más exigentes que hasta el año pasado.
Ya en 2021, el fondo activó un plan de incentivos a los directivos de la socimi en pos de conseguir una venta de la compañía que no se ha podido llevar a cabo hasta el momento. Fue en 2022 cuando los propietarios de Testa pusieron en marcha también una línea de negocio en torno a la venta gradual de las viviendas como la alternativa a su enajenación en bloque y su explotación perenne en alquiler.
En su pico, Testa rondó los 3.000 millones de activos en cartera, por los 13.000 millones que llegó a tener bajo la lupa al salir a cotizar en 2018
Una decisión coincidente con la creciente regulación del sector residencial en arrendamiento en España desde 2019 -con la ampliación de la duración de los contratos en la Ley de Arrendamientos Urbanos- y, en especial, tras la pandemia...a la vez que posible para este tipo de inmobiliarias una vez cumplidos por cada activo tres años de permanencia en el mercado del alquiler dentro del regimen socimi -los americanos sacaron Testa a cotizar a finales de 2018, tras completar la adquisición de las participaciones anteriores de BBVA, Santander y Merlin.
Durante el primer semestre de 2024, Testa más que duplicó los ingresos obtenidos por rentas residenciales con el negocio de la venta. En el pico histórico de la cartera, la principal socimi residencial de Blackstone en España llegó a rondar el millón de metros cuadrados de superificie bruta alquilable de viviendas, por los 819.608 metros cuadrados que reunía a 30 de junio de 2024. Aliseda y Anticipa han asumido eventualmente la comercialización de las viviendas.
'Carve out' en Albirana
En suma, el fondo ha continuado también con la política de desinversión en torno a su vehículo Albirana, centrado originalmente en torno a Cataluña, hasta reducir su cartera por debajo de los 200 millones en inmuebles. Durante la primera mitad de 2024, la socimi dio de baja 294 activos por 38 millones de euros, por los 67,8 millones enajenados en total en todo el 2023, según consta en sus últimas cuentas remitidas al Mercado Alternativo Bursátil.
El grueso de las enajenaciones en 2023 por parte de Albirana se enmarcaron dentro de un 'carve out', esto es, el traspaso a otra sociedad de la misma Blackstone de viviendas que en ese momento no estaban alquiladas para facilitar una posterior venta, en bloque o granular.
