La pandemia ha convertido a las naves logísticas en los activos estrella para los inversores inmobiliarios. Los fondos y bancos de inversión internacionales han disparado su interés por este tipo de activos en territorio español al calor de la expansión global y nacional del comercio electrónico que han estandarizado compañías como Amazon.
Según los últimos datos de la división inmobiliaria del banco BNP Paribas, la logística ha acaparado un 25% de toda la inversión inmobiliaria en España desde el estallido de la pandemia en marzo de 2020. Unos 4.300 millones de euros que equivalen a lo que se había invertido en los 3-5 años previos a la pandemia, y que superan ya la inversión en oficinas, vivienda y centros comerciales. En el último trimestre de 2021, la logística ha llegado a acaparar el 36% de toda la inversión inmobiliaria, según el banco.
Por contextualizar esos datos, el pico anterior de inversión se había alcanzado en 2019. Unos 1.700 millones que se acercaban a los elevados niveles de 2003 gracias al contexto general de gran liquidez en la economía, y también, a las nuevas oportunidades que prometía ya el modelo de negocio del comercio electrónico. Entonces, las naves logísticas habían llegado a representar un 15% de la inversión.
Las rentabilidades de la logística se han empezado a comprimir, hasta caer a un 3,9% en Madrid y Barcelona, si bien siguen todavía por encima de las que prometen otros activos, como las oficinas o los centros comerciales
Los últimos datos de BNP guardan paralelismos con las proyecciones que trazan desde la consultora de inversiones inmobiliarias JLL. La británica estima que la inversión inmobiliaria en España ascenderá a unos 12.000 millones de euros al cabo de este 2021. Más de 2.500 millones, proyectan desde la consultora, corresponderán al segmento de la logística.
"Se espera que las tecnologías inteligentes y la automatización y robótica tengan el mayor impacto en el diseño y en las operaciones de los almacenes en los próximos cinco años"
Desde JLL inciden en que las rentabilidades prime se han comprimido hasta un 3,9% en Madrid y Barcelona, todavía algo por encima de otros activos, en línea con las cifras que barajan en BNP.
"El apetito inversor continúa creciendo para el producto de última milla, naves big-box y de almacenamiento en frío, así como para la adquisición de portfolios y para productos con contratos a largo plazo", señalan desde JLL. "Se espera que las tecnologías inteligentes. y la automatización y robótica tengan el mayor impacto en el diseño y en las operaciones de los almacenes en los próximos cinco años".
Merlin, EQT, Goldman Sachs... a por naves logísticas
El banco de inversión americano Goldman Sachs ha activado ya una inversión de 1.000 millones de euros en naves logísticas e industriales antes de 2025 a través de Newdock. Esta compañía apunta a plantar cara a players del mercado nacional, como Merlin Properties. La inmobiliaria del Ibex 35 que, por ahora, dirige Ismael Clemente, se ha fijado la logística como una de sus grandes líneas de expansión. Bankinter y El Corte Inglés son otras de las grandes empresas que competirán en el segmento.
Entre las principales operaciones del último año sobresale una inversión de cerca de 250 millones por parte del fondo británico Aberdeen en la compra de uno de los mayores parques logísticos del país. Unos 115.000 metros cuadrados en Getafe (Madrid) de nueva construcción con inquilinos como Amazon o Mercadona que Palm Capital puso a la venta, como adelantó este diario.
Otra de las grandes transacciones ha sido protagonizada por el fondo de capital riesgo EQT. El flamante dueño de la energética Solarpack y el portal inmobiliario Idealista ha comprado una cartera logística de 300.000 metros cuadrados a Logicor en Madrid-Guadalajara, por cerca de 280 millones de euros.
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