En un esfuerzo por frenar el creciente descontento social causado por la proliferación de viviendas turísticas, el Ayuntamiento de Málaga ha anunciado la modificación del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU). El consistorio trata de aplacar el descontento social por las viviendas turísticas. Según el barómetro del Centra –el CIS andaluz- los pisos turísticos son la primera causa en el encarecimiento del alquiler. 

El 8% de Viviendas de Uso Turístico (VUT) es el tope que delimitará el estatus de las distintas zonas de la capital de la Costa del Sol. La modificación del PGOU debe pasar aún por el Pleno del Ayuntamiento para su aprobación. Desde el consistorio prevén que esté en vigor en noviembre. La nueva normativa dividirá la ciudad de Málaga en 417 barrios, clasificados en tres zonas con distintos niveles de restricciones.  

La medida se apoya en un diagnóstico sobre el impacto de la vivienda turística en la ciudad, elaborado por Espacio Común Coop, que aporta datos hasta junio del presente año. Así, Málaga queda dividida en tres áreas, en función a su grado de exposición a la expansión de VUTs. 

Tras analizar variables como la cantidad de viviendas turísticas en relación con los datos de población y hogares, el precio de venta y alquiler del mercado o el esfuerzo familiar y la rentabilidad de las viviendas turísticas respecto al alquiler convencional. El estudio confirma la evidencia que numerosas entidades civiles llevan años denunciando.  

En función a los factores escrutados, el estudio define que “el índice deseable de implantación de viviendas de uso turístico en la ciudad no debe ser superior al 8% con respecto al parque de vivienda residencial” ha informado esta mañana la concejala delegada de Urbanismo malagueña, Carmen Casero. Es decir, los efectos más perniciosos y “no deseables” en la convivencia social los provocan las VUT en cuanto sobrepasan el 8%. 

Cuando superan esa barrera del 8%, las zonas con más presencia de VUTs son más caras y han visto cómo se dificulta el alquiler para la población local, además de confirmarse una pérdida de vecinos. En el Registro de Turismo de Andalucía, oficialmente Málaga tiene 11.559 viviendas turísticas registradas, de ellas, 7.035 operan a través de plataformas. 

 Las tres Málagas separadas por la convivencia con el turismo 

La zonificación de barrios en función a la invasión del turismo parcela los 417 barrios en tres grandes zonas.  La primera es aquella en la que el tope del 8% de vivienda turística ya está rebasado. Comprende 43 barrios, sobre todo en el centro histórico. En estos pisos quedarán prohibidos nuevos pisos turísticos para frenar el impacto en el mercado de alquiler y proteger el acceso a la vivienda para los residentes. 

 La Zona 2, de crecimiento acotado, abarca 32 barrios con un índice de viviendas turísticas entre el 4,53% y el 8%. En estas zonas, se permitirán nuevas viviendas turísticas, pero solo hasta que se alcance el 8% del total de viviendas. Además, estos alojamientos deberán contar con entrada y servicios independientes para minimizar el impacto sobre el entorno residencial. 

Por último, la última zona, la menos tensionada incluye 296 barrios donde las viviendas turísticas representan menos del 4,53% del parque de viviendas. En estas áreas se permitirá la creación de nuevas viviendas turísticas, pero también se exigirá que tengan entradas y servicios independientes. 

Una solución necesaria 

El diagnóstico decreta que las VUT suponen en Málaga casi el 75% de las plazas de alojamiento turístico que hay en la ciudad de Picasso. Esta oferta está concentrada en cuatro distritos de la ciudad, sobre todo, en los barrios del distrito Centro y Teatinos, que acumulan el 65% de este tipo de alojamiento. Analizando los efectos en el mercado del alquiler, el Ayuntamiento de Málaga confirma que las viviendas de uso turístico tienen una rentabilidad económica sensiblemente superior que el alquiler convencional.  

Este análisis refuerza otros estudios similares. En la capital de Andalucía, Emvisesa, la entidad municipal de Sevilla que gestiona la vivienda calcula que el alquiler vacacional es 4,4 veces más rentable que el alquiler convencional. Ahora, también en Málaga, confirman que este uso de la vivienda como negocio provoca una pérdida de residentes permanente. 

Revisión continua 

El Ayuntamiento ha anunciado que revisará el número máximo de viviendas turísticas permitidas anualmente de barrio en barrio cada año durante el primer año de aplicación de la normativa, y posteriormente cada cuatro años, para asegurar que las medidas sigan siendo efectivas a lo largo del tiempo. 

La modificación del PGOU se alinea con el decreto 31/2024 de la Junta de Andalucía, que permitió a los ayuntamientos la potestad de limitar el número de viviendas turísticas en sus territorios por razones de interés general. El 8% de Málaga llega una semana después de que, en Sevilla, la otra ciudad con un mayor problema de densidad turística, se decretase esta medida similar por barrios, pero con un 10%. Otras ciudades andaluzas como Granada y previamente Cádiz, ya impusieron moratorias temporales que paralizan la expansión de VUTs.