Los inversores inmobiliarios empiezan a recibir cada vez más señales que apuntan a que el Tribunal Constitucional frenará, finalmente, el control de los precios del alquiler en Cataluña. Una medida que entró en vigor el pasado mes de octubre con el visto bueno del Sindicato de Inquilinos.
Vozpópuli ha contactado con cuatro despachos especializados (uno de ellos, cercano a la redacción del propio decreto ley). Y todos apuntan en una línea similar a la de la Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler: el fallo del Constitucional del pasado febrero contra el decreto catalán de 2019 sobre alquiler social deja entrever que el control de los precios de la Generalitat será declarado inconstitucional.
La referida resolución del TC anuló parcialmente el primer decreto ley en la materia de la Generalitat, esto es, el que creó un marco jurídico para un control de los precios desde la Administración, por entender que el derecho de propiedad no puede regularse por la vía de un decreto. No entró, a grandes rasgos, en el fondo.
Los distintos bufetes consultados entienden que dicha sentencia augura que el Alto Tribunal acabará también tumbando la ley catalana de octubre de 2020, que puso topes a los precios del alquiler de vivienda.
Hay más probabilidades de que lo tumben que de avalarlo. Los promotores del decreto tienen las de perder, salvo que haya un ponente especialmente progresista
El Alto Tribunal estudia ahora un recurso de inconstitucionalidad del Partido Popular contra el control de precios del pasado mes de octubre, el eje de las negociaciones en la materia a nivel estatal entre el PSOE y Unidas Podemos -que parecían ya estancarse justo antes de la salida de Pablo Iglesias-, y de la mesa bilateral entre el Gobierno y el Govern.
"Hay más probabilidades de que tumben el control de precios que de avalar su constitucionalidad. Es cierto que los promotores de la ley tienen las de perder, bien por la forma, bien por el fondo, salvo que haya un ponente especialmente progresista", reconocen a Vozpópuli fuentes jurídicas cercanas a la redacción del propio decreto ley de la Generalitat.
El índice del alquiler, si es "informativo"
En línea con lo que ya avanzó este medio, consideran que el Constitucional deja entrever su posición, al esgrimir -entre los argumentos evocados para avalar la existencia de un índice de precios- que tenga fines "informativos", y "deje incólume" la libertad de las partes para fijar un precio, según destacan desde el despacho catalán CIM Tax & Legal.
En esa sentencia, el Alto Tribunal avala los índices de precios en general por cuanto, a priori, se dirigen "a posibilitar la obtención de información por las administraciones públicas que les permita conocer el estado y evolución del mercado del alquiler y, a partir de esa información, diseñar políticas de vivienda".
"El índice de referencia del precio de alquiler de viviendas (del decreto catalán) tiene carácter simplemente informativo por lo que no invade la competencia estatal (...) Es una medida administrativa que no regula ni afecta a la validez de los contratos de arrendamiento", añadía, sobre el decreto de 2019.
En la sentencia alemana se tiene en cuenta también el impacto que ha tenido la ley en el mercado y que no ha conseguido los resultados esperados
"Estamos prácticamente todos de acuerdo en que la sentencia no anticipa nada bueno para la Generalitat, y a esto, cabe añadir la reciente sentencia del Tribunal Constitucional alemán sobre la ley de alquileres de Berlín, en la que se inspiró la catalana. La sentencia alemana ha tenido consecuencias graves para los inquilinos porque ha permitido a los propietarios reclamarles la diferencia", enuncia José Luis Aguilar, socio de derecho inmobiliario de Andersen en Barcelona.
"En la reciente sentencia alemana se tiene en cuenta también el impacto que ha tenido la ley en el mercado y que no ha conseguido los resultados esperados; es probable que el Constitucional español tome a la alemana entre sus referencias", añade Aguilar.
De la forma al fondo
"Hay probabilidades de que se acabe declarando inconstitucional, bien por una cuestión formal, pero no hay que descartar que el Parlament busque la alternativa de justificarlo como una medida de su competencia como fomento a la vivienda asequible y/o se apele a la función social de la propiedad privada. No obstante, parece difícil que, incluso, el control en sí de los precios no sea objeto de una examen de constitucionalidad", sostiene Marta Ulzurrun, abogada experta en derecho inmobiliario de Ceca Magán.
"En la medida en que la sentencia de febrero dice que esta regulación afectaría al derecho a la propiedad y esta es una cuestión civil, desde este punto de vista se podría entender que se declare ya la inconstitucionalidad de la ley porque el derecho civil es materia estatal", incide Ulzurrun. "Luego, además, estaría el asunto, aún declarándose constitucional el control de los alquileres, del posible derecho a indemnizaciones de los propietarios".
Los índices de referencia "no pueden menoscabar la libre voluntad de las partes al pactar los términos del contrato de arrendamiento ni limitar el derecho a la propiedad privada"
En suma, Cristina Bilbao, abogada de derecho privado del despacho catalán CIM Tax & Legal, asegura por un lado que la Generalitat no tiene competencias para regular medidas relativas al derecho a la propiedad y, por otro, que "los índices de referencia solo pueden ser utilizados como criterios orientadores y a efectos informativos".
Los índices de referencia "no pueden menoscabar la libre voluntad de las partes al pactar los términos del contrato de arrendamiento ni limitar el derecho a la propiedad privada", añaden desde el despacho CIM, con sede en Barcelona.
"Está por ver si la sentencia tendrá efectos ex tunc, esto es, desde el momento en que el TC resuelva, o ex nunc, como si nunca hubiera existido", lo que cimenta ahora, para este despacho, la principal "inseguridad jurídica" alrededor del mercado del alquiler .
