El problema de la vivienda es de fondo y tiende a agravarse. Los alquileres han subido en España cinco veces más rápido que los salarios en lo que va del siglo XXI. En retrospectiva, los datos son contundentes: un alquiler de 107 metros cuadrados ha pasado de representar el 28% del salario promedio de un trabajador en 1997 al 67% en 2020, pone de relieve un estudio de la consultora Ernst & Young.
Por dimensionar lo anterior, el consenso internacional fija el umbral de vulnerabilidad de la vivienda en el 35% de los ingresos mensuales. Los salarios tendrían que subir de media unos 570 euros al mes para cubrir el desfase que se ha ido creando ante el ascenso del alquiler por la falta de ahorros para comprar. Vivir solo requiere cada vez más sacrificios, también para los mayores. En 1997, un alquiler promedio representaba el 46% de la pensión más habitual; ahora, equivale al 103% de la jubilación media.
Actualmente, solo el 5% de los jubilados vive de alquiler a precio de mercado, pero en los próximos 20 años, la cuota pasaría a superar el 10%, según las proyecciones de EY para la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid. Unos 230.000 nuevos pensionistas que saldrían de quienes hoy tienen entre 45 y 64 años que podrían caer en una situación de vulnerabilidad extrema.
El alquiler será más caro para todos
Bajo una previsión conservadora a la luz de las actuales inercias, la consultora estima que el 35% de los nuevos trabajadores que se incorporen al mercado residencial lo harán bajo el régimen de arrendamiento, frente al 17% que vive hoy de alquiler -la propensión se eleva al 45% en el caso de los asalariados menores de 35-.
Por lo pronto, los menores de 30 años siguen sin recuperar los niveles de ingresos de principios de siglo -sus salarios se mantienen alrededor de un 10% por debajo- y la tasa de paro en el colectivo ronda el 30-40%, frente al 16-18% de 2006. Lo que en parte contribuye a explicar por qué incluso durante el 2021 beneficiado por el rebote postconfinamiento se concedieron la mitad de las hipotecas que en 2008. Entonces, las cifras de compraventa e hipotecas iban prácticamente a la par; en los últimos cinco años, el porcentaje sobre las transacciones de vivienda de las compras como ahorro/inversión -de los más pudientes- ascendió ya al 30%.
"Una parte de la sociedad española se ha visto obligada a abandonar el modelo clásico de vivienda en propiedad, y ha tenido que optar por el alquiler de vivienda como consecuencia de las circunstancias económicas, la precariedad laboral, el aumento paulatino de los precios y unas condiciones fiscales menos favorables (desde 2013)", incide el estudio de EY.
La presión de la demanda sobre la oferta en alquiler seguirá así creciendo: se esperan al menos unos 750.000 nuevos asalariados demandantes de alquiler, para un total de 3,1 millones en 2040. Por contra, la inversión comprometida a día de hoy, entre fondos públicos y privados, solo alcanzaría para poner en el mercado unos 100.000 nuevos pisos. La oferta de anuncios actualmente disponibles, en suma, se encuentra en mínimos.
De fondo late además la drástica reducción desde finales del siglo XX del parque de viviendas a precio protegido impulsadas por el Estado, que progresivamente pasó a manos privadas dentro de políticas dirigidas a fomentar la propiedad. A día de hoy, el parque social español representa el 2,5% del mercado, frente al 30% de Países Bajos, el 24% de Austria, el 20,90% de Dinamarca, el 19% de Suecia o el 16,80% de Francia.
"El alquiler, conforme a los precios actuales, requiere tanto de políticas de vivienda que permitan aumentar la oferta de alquiler asequible y libre como políticas que fomenten la adquisición de vivienda", concluye el estudio de EY. Como inciso, el mismo informe advierte, siguiendo la estela del Banco de España, de que el modelo de subsidios al alquiler -materializado en el flamante bono joven de 250 euros al alquiler- es una medida que acaba incrementando los precios a largo plazo, como se desprende de la evidencia empírica a nivel internacional.
"Asimismo, si se favorece el alquiler en detrimento de la propiedad los jóvenes optan por la primera de las opciones generando un problema mayor a largo plazo", añade el documento firmado por Juan Carpizo Bergareche y Juan Machuca Menendez.
En paralelo, el informe cuestiona las medidas de intervención directa sobre los precios de la vivienda, como las que se implementaron entre 2020 y 2022 en Barcelona, donde la oferta llegó a caer en un 50%. O más lejos en el tiempo en la misma España, entre 1964 y 1985, con un sistema, el de "renta antigua", que limitaba los precios a nivel general y que hizo del sector un mercado marginal hasta los 90s.
Los resultados que arroja la experiencia en otros puntos donde se han implementado las mismas medidas, como Alemania (Berlín), Suecia (Estocolmo) y Estados Unidos (San Francisco), apuntan en la misma dirección. Las medidas como el control de precios que plantea el Gobierno en su proyecto de Ley de Vivienda han podido funcionar a corto plazo pero han acabado restringiendo la oferta de vivienda en alquiler -en especial, barata- y su calidad, provocando listas de espera, economía sumergida y, a largo plazo, un aumento de los precios.
