El sector inmobiliario considera que para frenar el incremento de los precios del alquiler de la vivienda, lo primero que tendría que hacer el Gobierno es emplear suelo público para construir vivienda social y acudir a fórmulas de colaboración con empresas privadas.
Esa es la medida en la que coinciden la mayoría de los expertos consultados por este diario días después de que el Gobierno aprobara un Real Decreto-Ley en materia de alquiler que establece que el precio se tendrá que actualizar de acuerdo al IPC y que amplía los periodos de los contratos de 3 a 5 años (a 7 cuando el arrendador es persona jurídica).
Alquileres a 150 euros
"Lo primero que habría que hacer es un análisis correcto de la situación", advierte Daniel Cuervo, director gerente de Asprima, la principal asociación inmobiliaria de Madrid. "El 96% de la vivienda en alquiler está en manos de ahorradores, y sólo el resto en manos de fondos y empresas públicas", subraya. "La vivienda es el producto ahorro estrella en España y sirve de complemento futuro a la pensión".
"La vivienda en alquiler social representa en España un 2,5% del parque de vivienda; la media europea es del 11%", recuerda Ferrán Font, de pisos.com
"Hay que aumentar la oferta, llevamos diez años con el mismo parque de vivienda en alquiler, pero la demanda ha crecido", dice. "España dedica al año 600 millones de euros a vivienda, es lo mismo que destina la ciudad de Viena", lamenta.
"La Administración podría ofertar vivienda nueva en alquiler a través de la colaboración público privada con suelos públicos; que el Ministerio de turno licitara suelo en el que el sector privado construiría y lo explotaría durante un número determinado de años", opina.
Con esta fórmula de colaboración público privada "se podrían construir viviendas en suelos públicos para alquiler destinadas a gente sin recursos, a los que el Estado debe atender, a precios de 150 euros al mes". Otras edificaciones irían destinadas a otros colectivos, "con precios de entre 250 y 600 euros, dependiendo de la zona".
"España ha carecido en los últimos 15 años de un verdadero programa de políticas de vivienda", dice Claudio Boada, de Blackstone
"Hay personas que viven de alquiler y que no pueden comprar una casa contando con financiación bancaria por el 80% del precio; estas personas disponen de nómina y pueden ofrecer seguridad en los pagos, pero no pueden acceder a la financiación bancaria porque sus rentas no son suficientes", indica el directivo de Asprima.
En estos casos, la Administración, por ejemplo el ICO, podría avalar la financiación hasta alcanzar el 90% o el 95% del precio, y que el comprador asumiera el 10% o el 5%", propone. "En Reino Unido hay un sistema similar, conocido como Help to buy que está funcionando", apunta.
Proyecto-Ley, no Real Decreto
"Desde nuestro punto de vista, toda nueva regulación sobre el mercado del alquiler requiere de un análisis sectorial riguroso y de debate entre todos los operadores de mercado, objetivo que no cumple un Real Decreto-Ley pocos días antes de la disolución de las Cámaras", sostiene Claudio Boada, primer representante de Blackstone en España.
Alokavide, del Gobierno vasco, es una muestra de cómo puede funcionar la colaboración público privada, apunta Borja Ortega de JLL
"La vía correcta, si se quiere modificar el marco normativo, es la tramitación de un proyecto de Ley una vez que estén constituidas las nuevas Cortes Generales", defiende Boada. En los últimos cinco años, Blackstone ha invertido en España más de 25.000 millones de euros, habiendo adquirido las carteras inmobiliarias de Catalunya Caixa y Banco Popular, entre otras.
"El nuevo intento regulatorio [el Real Decreto aprobado por el Gobierno el pasado viernes 1 de marzo] busca traspasar al mercado de vivienda libre un problema que debería solucionarse a través de un mayor parque de vivienda pública o asequible", considera. "España ha carecido en los últimos 15 años de un verdadero programa de políticas de vivienda para paliar las situaciones de los colectivos más desfavorecidos, está claramente por detrás de sus homólogos europeos", subraya.
Boada, al igual que otros expertos del sector consultados, recuerda que el mercado del alquiler "sirve como vehículo de ahorro y renta a más de cuatro millones de familias y es la alternativa vital de 10 millones de inquilinos".
Mejor no hacer nada
"Nada, no hay que hacer nada", opina Borja Ortega, director de Capital Markets de JLL. "En una economía de libre mercado los precios han de regularse solos", defiende.
"Cuando los precios bajan nadie dice que hay que regularlos, tengo la sensación de que se cree que son los grandes fondos los causantes de los incrementos de los precios, pero la mayoría de la vivienda en alquiler es propiedad de particulares", subraya Ortega.
"A mi juicio sí que habría que impulsar la promoción de la vivienda pública en alquiler, la cooperación entre empresas privadas y las administraciones". El directivo de la consultora JLL destaca en este sentido el modelo de Alokavide, la sociedad pública dependiente del Gobierno Vasco para el desarrollo de la función social de la vivienda a través de la política de alquiler.
"La sobrerregulación nunca ayuda, al revés, encarece los precios, dificulta el acceso a la vivienda", destaca. "Ampliar los plazos de los contratos en más años a las personas jurídicas frente a los particulares me parece una discriminación, roza lo anticonstitucional", dice.
Pedir opinión a los profesionales
"Aunque este sea un mercado que tiende a autorregularse, pensamos que existen medidas que ayudarían a contener los precios", comenta Ferrán Font, director de Estudios de pisos.com.
"El principal motivo de la tensión en las rentas es el desequilibrio entre oferta y demanda. Solo el aumento del parque disponible mitigaría esa situación", estima.
"El propietario de la vivienda en alquiler también necesita seguridad jurídica", dice el directivo de pisos.com
El directivo del portal especializado en venta y alquiler de pisos, apunta que también deberían establecerse estímulos que animen a los propietarios a poner sus pisos en alquiler. "La bonificación del 80% del IBI prevista en el último decreto podía haber ayudado, por lo que consideramos que su no inclusión fue una lástima", señala.
"Las contrapartidas podrían venir del lado de reformas subvencionadas orientadas a la eficiencia energética, tanto en la vivienda alquilada como en la finca en la que se ubica. De esta forma ganaría el inquilino (en habitabilidad) y el propietario (en revalorización)", plantea.
"Se echa en falta una apuesta clara por políticas de vivienda social", subraya. "Este tipo de vivienda no solo actúa como refugio para las familias que no disponen de rentas elevadas, sino que también cumple su función de regulador del mercado libre, tanto en venta como de alquiler", indica. "En la actualidad, la vivienda en alquiler social representa en España apenas un 2,5% del parque de vivienda, mientras que la media europea es del 11%", recuerda.
"La ley española es muy garantista para el inquilino, le otorga una gran estabilidad, pero el propietario también necesita seguridad jurídica frente a impagos, actos vandálicos o la recuperación de su vivienda para uso propio, algo que solo se consigue por medio de la contratación de pólizas caras que además, tienen muchas limitaciones", advierte. "Los procesos judiciales deberían ser menos costosos y menos dilatados en el tiempo", añade.
Ferrán Font considera también que es imprescindible "establecer un diálogo fluido con los profesionales del sector, a los que en ningún momento se les ha pedido opinión desde la tribuna política". La colaboración público-privada "es indispensable porque puede ayudar a los ayuntamientos a incrementar su parque residencial de vivienda social por medio de la cesión de suelos u otros mecanismos, al tiempo que relajaría los precios".
