Los mercados de la vivienda y de las hipotecas viven desde hace ya muchos años entre la amenaza de la burbuja y el desplome. Casi nunca hay un término medio. 2023 no pasará a la historia ni por una cosa ni por otra. Durante el pasado año se vendieron menos viviendas en España y se firmaron muchos menos préstamos hipotecarios que en 2022, sin que se pueda hablar de que ambos sectores hayan vivido un cataclismo.
Con la vista puesta en qué van a hacer los bancos centrales en las próximas reuniones de sus órganos de gobierno con los tipos de interés, las familias han optado por retrasar sus decisiones de compra de una vivienda, a la espera de que las condiciones financieras sean más favorables que las actuales, muy influidas por las diez subidas del precio del dinero llevadas a cabo por el Banco Central Europeo entre julio de 2022 y septiembre de 2023, (desde el 0% de marzo de 2016 hasta el actual 4,50%), y las once de la Reserva Federal de los Estados Unidos, del 0% en marzo de 2020 al 5,25% vigente en la actualidad.
Esta cierta parálisis en la compraventa de viviendas ha arrastrado a la baja la petición de préstamos hipotecarios por parte de hogares y empresas a lo largo de todo 2023. Por si había alguna duda de qué puede suceder en el año recién estrenado, el Banco de España cree que los tiempos de revisión al alza de las cuotas hipotecarias de los préstamos a tipo variable ha tocado a su fin o está tocando. La institución monetaria que gobierna Pablo Hernández de Cos considera que a partir de marzo de este año las revisiones a la baja se van a generalizar.
Los pronósticos del Banco de España empiezan a verse en las cifras estadísticas que difunden tanto el Instituto Nacional de Estadística como el propio instituto emisor. Lo más destacado está en el tipo de interés de las hipotecas que suscriben los compradores. De acuerdo con los datos del INE, el número de préstamos concedidos a tipo de interés variable ha pasado de representar el 32,6% del total en el mes de enero del pasado año a suponer en noviembre el 46,8%, el porcentaje más alto desde enero de 2021.
Durante este periodo, los tipos iniciales de suscripción de una hipoteca para la compra de una vivienda han pasado del 2,38% en enero al 3,03% en el caso de los préstamos a tipo variable, y del 2,79% al 3,53% en el de los préstamos a tipo fijo. Estos incrementos del 17,22% en el caso de las hipotecas a tipo variable y del 16,5% en las de tipo fijo han debilitado tanto la compraventa de vivienda como la concesión de hipotecas.
Con los últimos datos publicados por el INE, entre los meses de enero y noviembre se vendieron en España 550.215 viviendas, 56.558 menos que en los mismos meses de 2022, lo que representa un descenso del 9,32%. Esta caída del número de operaciones tuvo su reflejo en las concesión de hipotecas, que pasó de las 434.065 firmadas entre enero y noviembre de 2022 a 356.633 en los once primeros meses del pasado año. Son 77.432 préstamos menos y un descenso del 17,83%. En volumen, según los últimos datos del Banco de España, las nuevas operaciones de préstamos hipotecarios concedidos a las familias ascendieron en 2023 a 56.242 millones de euros, casi 9.000 millones menos (un -13,76%) que en el ejercicio anterior.
Dominio de las hipotecas a tipo fijo
Las hipotecas a tipo fijo han dominado el mercado durante los tres últimos años de una forma muy clara. No es que antes de 2021 los bancos no los tuvieran en su oferta, es que esa opción era minoritaria. Cuando el euribor dio los primeros avisos de que algo se estaba fraguando en el BCE para responder al aumento de los precios, la contratación de hipotecas a tipo variable empezó a declinar.
En enero de 2020 suponían el 58,9% de las que se firmaban, pero a partir de esa fecha su importancia se fue difuminando a medida que el BCE acordaba una subida tras otra del precio oficial del dinero. El ocaso de las hipotecas a tipo variable llegó precisamente en julio de 2022, cuando el BCE llevó a cabo su primera subida en once años: del 0% al 0,50%. En ese mes sólo el 24,8% de las hipotecas que se concedieron a las familias lo hicieron a tipo variable y el 75,2% restante, a tipo fijo. En el conjunto del año, el 60% de las hipotecas que se han firmado lo han hecho a tipo fijo y el 40%, a tipo variable. Pero es que en el año anterior, el 71,1% de las hipotecas se habían firmado a tipo fijo.
Entre los años 2009 y 2015, la práctica totalidad de las hipotecas se firmaban a tipo de interés variable. Prueba de ello es que en los meses de junio y agosto de 2010, por ejemplo, el 97,7% de las hipotecas se suscribieron a tipo fijo y únicamente el 2,3%, a tipo fijo.
Los signos del euríbor
El primer signo de que algo va a cambiar en los próximos meses lo ha dado el euríbor, el indicador al que están referenciadas las hipotecas a tipo variable. Después de alcanzar su máximo más reciente (no el histórico) en octubre de 2023 al marcar un tipo de interés del 4,160%, ha descendido hasta en tres ocasiones consecutivas y cerró el mes de enero (último dato disponible) en el 3,609%, tendencia que puede prolongarse en los próximos meses, adelantando una futura bajada del precio del dinero por parte del BCE en la primera mitad del año.
Hay otro indicador que juega a favor del regreso de las hipotecas a tipo variable: el número de cambios registrales en la hipotecas relacionados por modificaciones en los tipos de interés empieza a cambiar de tendencia. En enero de 2023, un total de 4.954 hipotecas se modificaron registralmente por cambio en sus condiciones iniciales. De esas, 4.354 estaban inicialmente firmadas a tipo variable y apenas 552, a tipo fijo. Tras la modificación registral, las hipotecas a tipo variable se redujeron a 2.368 y las a tipo fijo subieron a 2.516, es decir, se multiplicaron casi por cinco.
Hoy, esos vuelcos en los datos se han suavizado mucho. Con los últimos datos pormenorizados del mes de octubre, tras los cambios registrales realizados en 5.444 hipotecas, las firmadas a tipo fijo, que inicialmente representaban el 11,6% del total, pasaron a suponer el 29,4%, y los préstamos a tipo variable bajaron del 87,4% al 69,9%, un aterrizaje suave que dirían los analistas.
